Le droit de propriété

Par Frédéric ARCHER, docteur en droit privé et sciences criminelles, Maître de conférences H.D.R. Université Lille 2, Codirecteur de l'Institut de criminologie de Lille.
Dernière mise à jour : novembre 2016

Le droit de propriété est souvent, et à juste titre, qualifié de droit réel le plus complet. C’est en effet le droit détenu par un sujet de droit qui porte directement sur une chose. On oppose le droit réel aux droits personnels. Le premier désigne donc un droit portant directement sur une chose sans intermédiaire et le second un droit liant deux sujets de droit.

Il existe une définition légale du droit de propriété donnée à l’article 544 du Code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le Code civil pose une distinction au regard de la nature juridique du bien qui peut être objet du droit de propriété. Il distingue à ce titre les biens meubles (qui se déplacent ou peuvent être déplacés comme un animal ou une table) et les biens immeubles (qui ne peuvent pas être déplacés tel un terrain ou une maison).

Précision : les animaux ne sont pas considérés comme des sujets de droit. L’article L. 214-1 du Code rural qualifie l’animal d’être sensible. Ce texte est limité à certaines espèces. La loi du 16 février 2015 a modifié le Code civil en y introduisant l’article 515-14 qui dispose : « les animaux sont des êtres vivants doués de sensibilité. Sous réserve des lois qui les protègent, les animaux sont soumis au régime des biens ». L’animal est donc toujours considéré comme un bien meuble corporel. Le droit est en effet fondé sur deux catégories : les personnes et les choses.

L’étude du droit de propriété implique l’analyse de ses attributs et de ses caractères, de son étendue sans oublier quelques notions liées à l’exercice collectif de ce droit.

1. Attributs du droit de propriété

Les attributs du droit de propriété désignent les prérogatives détenues par le propriétaire. Ils sont au nombre de trois.

  • Le droit d’user de la chose (usus) qui confère au propriétaire le droit de se servir ou non de la chose qui lui appartient.
  • Le droit de jouir de la chose (fructus) qui confère au propriétaire le droit de retirer des revenus de sa chose et donc d’en percevoir les fruits (fruits naturels, civils ou industriels).
  • Le droit de disposer de la chose (abusus) qui  confère au propriétaire le droit de vendre, de donner (qui en dispose au sens juridique) ou même de détruire sa chose (qui en dispose alors au sens matériel du terme).

2. Caractères du droit de propriété

ŸLe droit de propriété est absolu : ce caractère est affirmé par l’article 544 du Code civil qui le limite par un usage de la chose dans le respect des lois et règlements.

Les tribunaux ont toutefois élaboré deux théories afin de contenir le caractère absolu du droit de propriété.

La théorie de l’abus de droit

Si le juge constate que le propriétaire utilise ses prérogatives pour causer un préjudice à autrui, la théorie de l’abus de droit ne permettra pas au propriétaire de se défendre en invoquant le caractère absolu, il sera alors contraint à réparer le dommage.

Le juge doit alors réunir la présence de deux éléments cumulatifs :

  • l’intention de nuire du propriétaire ;
  • l’absence d’intérêt personnel à agir comme l’a fait le propriétaire.

La théorie des troubles anormaux de voisinage

A la différence de la précédente, cette théorie peut être appliquée à deux voisins qui ne sont que locataires du bien.

Pour l’utiliser il n’est pas nécessaire de caractériser l’intention de nuire, il suffit de démontrer l’anormalité du trouble par rapport aux inconvénients inévitables du voisinage. Les éléments de faits seront soumis à l’appréciation souveraine du juge qui peut tenir compte des bruits, des fumés, des odeurs en rapportant cela à la situation des lieux, à la fréquence ou l’intensité du trouble.

  • Le droit de propriété est exclusif : ce caractère se traduit concrètement par l’affirmation selon laquelle le propriétaire est le seul à pouvoir exercer les prérogatives que lui confère son droit.

Le propriétaire d’un bien immeuble peut clôturer son fonds pour en empêcher l’accès aux tiers. Il peut aussi demander la démolition des constructions qui empiètent sur sa propriété.

  • ŸLe droit de propriété est perpétuel : le droit de propriété n’est pas limité par la vie du propriétaire mais par l’existence même de la chose qui en est l’objet.

3. Étendue du droit de propriété

Si la délimitation de l’objet du droit de propriété pour un bien meuble ne pose pas de difficultés, il n’en est pas de même pour un immeuble pour lequel il importe d’en connaître la surface, le volume ainsi que le sort de ce qui lui est attaché. Il existe plusieurs techniques à ces fins.

Ÿ Le bornage : c’est une opération juridique préventive consistant à matérialiser la ligne séparative de deux terrains contigus afin d’éviter les éventuels conflits de cette nature. Le bornage  ne réalise en aucun cas un transfert de propriété ; ce n’est qu’une constatation fondée sur les éléments du cadastre. Le bornage peut être amiable ou judiciaire.

Ÿ  La propriété du dessous : l’intérêt pratique de la propriété du sous-sol est de pouvoir planter ou construire en creusant des fondations. L’étendue du droit de propriété sur le sous-sol peut être limitée pour les mines, les gisements ou les carrières dont les exploitations sont soumises à une autorisation administrative.

Ÿ  La propriété du dessus : l’intérêt essentiel de l’extension de la propriété à la colonne d’air qui surplombe le terrain est de pouvoir construire, planter et même s’y déplacer.

La propriété du dessus est limitée en particulier pour les branches des arbres appartenant au voisin. Il est seulement possible de mettre le voisin en demeure de les couper mais on ne peut pas effectuer l’opération soi-même sauf si le voisin a donné son autorisation.

Ÿ  L’accession : c’est un mode d’acquisition de la propriété. En principe, le droit de propriété s’étend à ce que la chose qui en est l’objet produit ou à ce qui lui est uni. Cette union peut être le fait de la nature (accession naturelle) c’est par exemple le cas des dépôts sableux laissés par un cours d’eau en se retirant et dont les propriétés fertiles sont appréciées. Cette union peut aussi résulter d’une activité humaine (accession artificielle ou industrielle) par la réalisation d’une plantation ou d’une construction.

Ÿ  Cas particuliers :

  • Les épaves : sont des choses perdues par le propriétaire. Celui qui trouve la chose et la garde devient possesseur et peut en devenir propriétaire sauf si le propriétaire exerce l’action en revendication.
  • Les trésors : sont des choses cachées ou enfouies dont personne ne peut en justifier la propriété et qui sont découvertes par le pur effet du hasard. Si celui qui découvre le trésor (l’inventeur) est sur sa propriété, il lui appartient en totalité (accession à la propriété par occupation). En revanche, si l’inventeur est sur la propriété d’un tiers, la propriété du trésor est partagée par moitié.

4. Notions d’exercice collectif du droit de propriété

Ÿ L’indivision : cette notion suppose que plusieurs personnes disposent, sur un bien, de droit de même nature. Concrètement il s’agit d’une forme de copropriété où les co-indivisaires se « partagent » la propriété d’un bien mais exercent leurs droits de manière concurrente. Le régime juridique varie en fonction de la nature de l’indivision (légale ou conventionnelle).
 Dans le régime légal de l’indivision : si chaque co-indivisaire peut accomplir seul tous les actes conservatoires, le Code civil impose l’accord de tous pour les actes d’administration et de disposition. Pour faciliter la gestion des biens il est évidemment possible de recourir à la technique du mandat qui permet de donner l’autorisation, à l’un des co-indivisaires, d’agir au nom des autres.
Dans le régime conventionnel de l’indivision : la convention qui régit l’indivision peut être conclue à durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas il faut attendre le terme pour provoquer le partage mais dans la seconde hypothèse, le partage peut se réaliser sans condition de délai. Les biens sont généralement administrés par un gérant désigné par les parties expressément ou tacitement.

Ÿ  La mitoyenneté : c’est une forme d’indivision spécifique : elle ne peut concerner que des immeubles et présente la particularité d’être forcée et perpétuelle. Elle est matérialisée par une haie ou un mur ou encore un chemin. La mitoyenneté contraint chacun à entretenir et à réparer la partie de l’ouvrage située du côté de son terrain. En contrepartie, chacun peut y adosser une construction dans la limite des troubles normaux de voisinage et sans avoir à obtenir l’accord de l’autre.
Pour constituer une mitoyenneté, le plus simple, est d’en manifester la volonté pour s’accorder avec le voisin. La réalisation peut alors être entreprise en partageant les frais.
La mitoyenneté peut aussi s’acquérir :

  • par prescription acquisitive donc par l’effet du temps ;
  • par cession forcée : uniquement pour un mur et à condition d’indemniser le voisin à hauteur de la moitié de sa valeur et du terrain sur lequel il est construit ;
  • par acquisition forcée : si le propriétaire d’un mur constate que son voisin utilise ce dernier comme s’il était mitoyen, il peut le contraindre à acquérir la mitoyenneté.

Ÿ  La copropriété : la copropriété des immeubles divisés en appartements propose une distinction entre les parties communes qui bénéficient de droits concurrents et les parties privatives soumises, quant à elles, à l’exclusivité.
Concrètement, les parties communes sont affectées à l’usage de tous les copropriétaires qui en partagent les frais. La propriété est alors indivise, tandis que les parties privatives sont dévolues à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Chaque copropriétaire détient un lot dans lequel on trouve la partie privative lui appartenant à titre exclusif et une quote-part des parties communes proportionnelle au nombre de voix dont dispose le copropriétaire aux assemblées générales.
La copropriété fonctionne avec un règlement qui fixe les droits et obligations des copropriétaires ainsi que l’organisation de l’administration du bien. Il a valeur obligatoire pour tous les copropriétaires mais peut être modifié par l’assemblée générale dès lors que la majorité des deux tiers le souhaite.
Un état descriptif de division, établi par acte authentique et faisant l’objet d’une publicité légale, permet d’être renseigné sur la division de l’immeuble en lot. Il précise la nature de l’immeuble, sa superficie et sa désignation sur le cadastre.

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