Sommaire

• 1 L’encadrement des loyers dans les zones tendues
• 2 La simplification des relations entre locataires et bailleurs
• 3 L’instauration d’une garantie universelle des loyers
• 4 La réduction des coûts du logement
  • 4.1 La gestion des fonds est rendue plus transparente via l’obligation de compte séparé.
    • 4.2 La réorganisation de la profession immobilière
• 5 La densification des quartiers pavillonnaires
• 6 La lutte contre l’habitat indigne
• 7 Une gouvernance plus efficace
  • 7.1 La contractualisation entre l’État et les partenaires sociaux
  • 7.2 Le renforcement du cadre d’intervention d’Action logement
  • 7.3 Améliorer la mise en oeuvre des obligations des Cil au titre du droit au logement opposable (DALO)
  • 7.4 Améliorer le contrôle du secteur
• 8 Le développement de l’habitat participatif.
• 9 Des mesures dans le cadre de l’attribution des logements sociaux
• 10 La modernisation des règles d’urbanisme
  • 10.1 Le développement des plans locaux d’urbanisme (PLU) intercommunaux
  • 10.2 Une meilleure classification de la hiérarchie des normes dans les documents d’urbanisme

1 L’encadrement des loyers dans les zones tendues

Les zones dites « tendues » correspondent aux 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et soumises à ce titre à la taxe sur les logements vacants.

Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones (le périmètre de ce dispositif devrait être étendu aux zones tendues d’outre-mer).

Chacune de ces zones sera dotée d’un observatoire local des loyers, agréé par l’État. À partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers locaux, le préfet de département prend chaque année un arrêté qui fixe, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs : un loyer au m2 de référence, un loyer au m2 de référence majoré, un loyer au m2 de référence minoré.

Selon le Conseil constitutionnel dans sa décision DC du 20 mars 2014 précitée, « le loyer de référence majoré ne pourra qu’être supérieur de 20% au loyer de référence et le loyer de référence minoré inférieur de 30% ».

D’après les données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, un quart des biens mis en location en 2012 en région parisienne affiche un loyer au mètre carré qui se situera au-dessus du niveau du loyer de référence majoré que fixera le préfet. Lorsque le nouveau dispositif entrera en vigueur en Île-de- France, un locataire sur quatre verra son loyer abaissé et ramené dans la fourchette.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit en outre des mécanismes de recours pour les locataires et les propriétaires :

• pour le locataire, en cas de loyer trop élevé : si le loyer fixé au moment de la mise en location est supérieur au niveau du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans les trois mois suivant la signature du bail, engager une action en diminution de ce loyer.
• pour le propriétaire en cas de loyer très bas : afin de ne pas pénaliser les bailleurs qui n’auraient pas revalorisé le niveau de loyers au fil des années ou qui souhaiteraient réaliser des travaux pour améliorer l’état du logement, il est prévu une possibilité d’introduire un recours visant une réévaluation du loyer au-delà de l’indice de référence des loyers.

2 La simplification des relations entre locataires et bailleurs

En raison d’une réglementation trop complexe, la loi du 24 mars 2014 met en place des mesures de simplification dans le cadre des relations entre locataires et bailleurs:

• une liste des justificatifs exigibles d’un locataire est déterminée ;
• un formulaire type pour le bail et pour l’état des lieux est créé pour améliorer l’information de chacun ;
• les meublés, comme les résidences principales, sont soumis aux mêmes obligations que les biens loués vides ;
• pour les locataires, le délai de préavis pour quitter son logement peut être ramené à un mois dans les zones tendues.

3 L’instauration d’une garantie universelle des loyers

Est instaurée une garantie universelle des loyers (GUL), destinée à protéger les propriétaires contre les risques d’impayés, à encourager la mise en location de logements vacants et à faciliter l’entrée des locataires dans le logement.

Tous les logements du parc privé y compris les meublés sont éligibles à ce dispositif qui entrera en vigueur au 1er janvier 2016. Tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs (personnes physiques ou morales) bénéficieront de ce dispositif.

Le caractère automatique du bénéfice de la GUL est renforcé dans la mesure où le contrat de location doit mentionner le renoncement du bailleur au bénéfice de la GUL.

Un nouvel établissement public administratif, l’Agence de la garantie universelle des loyers sera chargé de mettre en place le dispositif de GUL et de l’administrer. Il sera également en charge de la définition des modalités d’organisation de l’accompagnement social des ménages en impayés de loyers.

4 La réduction des coûts du logement

4.1 La gestion des fonds est rendue plus transparente via l’obligation de compte séparé.

Dans la très grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par l'assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts supplémentaires qui seraient générés. Ce coût supplémentaire dissuade souvent le syndicat des copropriétaires de faire le choix du compte séparé, alors même que c’est prévu par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds du syndicat des copropriétaires (gestion courante, appels de fonds pour travaux, etc.), la loi du 24 mars 2014 modifie l’article 18 de la loi de 1965 et supprime la possibilité de dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé.

Ainsi, les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque copropriété, d’autre part, seront bien distincts et chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et géré par le syndic (un cas de dérogation au compte séparé demeure possible, uniquement pour les copropriétés de moins de 15 lots principaux et après un vote de l’assemblée générale des copropriétaires).

La loi ALUR stipule qu’il est interdit pour les syndics de proposer des honoraires différenciés selon que l’assemblée générale fait le choix d’un compte séparé ou non.

4.2 La réorganisation de la profession immobilière

La loi instaure une obligation de formation continue et pour mettre fin aux dérives liées aux marchands de listes (intermédiaires qui vendent des listes de biens à vendre ou à louer), les logements proposés au sein des listes devront faire l’objet d’un mandat d’exclusivité entre le marchand de liste et le propriétaire.

Elle institue le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière qui proposera au ministre de la justice des règles déontologiques pour l’ensemble des professions immobilières et définira le contenu des formations continues obligatoires.

5 La densification des quartiers pavillonnaires

Pour répondre à la crise du logement en préservant les espaces naturels et agricoles, la loi favorise la densification des quartiers pavillonnaires et le reclassement en zones naturelles des anciennes zones à urbaniser.

Elle contient des mesures destinées à lutter contre l’étalement urbain par la maîtrise de l’urbanisme commercial, avec un encadrement des "drive" notamment.

6 La lutte contre l’habitat indigne

Les personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine pourront être condamnées à une interdiction d’achat de biens immobiliers destinés à la location pendant une période de cinq ans.

En outre, pour contraindre les bailleurs qui louent des logements insalubres ou indignes à effectuer des travaux, la loi du 24 mars 2014 prévoit une astreinte journalière fixée à 1 000 euros par jour de retard pour les bailleurs qui n’auraient pas effectué les travaux prescrits.

Enfin, dans le cadre de la prévention des expulsions, la loi crée pour les bailleurs personnes morales une obligation de signalement des impayés de loyers auprès des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) au moins deux mois avant assignation, sous peine d’irrecevabilité de celle-ci.

7 Une gouvernance plus efficace

7.1 La contractualisation entre l’État et les partenaires sociaux

Jusqu’en 2009, l’État et les partenaires sociaux définissaient ensemble l’utilisation des fonds issus de la participation des employeurs à l’effort de construction (Peec) et les modalités d’intervention d’Action logement (ex-1 % Logement) par un système de conventions multiples.

En 2009, ce système fondé sur un équilibre contractuel a été transformé en un système unilatéral dans lequel l’État décide seul, par décret, de l’utilisation des fonds d’Action logement.

La loi Alur rétablit un mode de fonctionnement contractuel : elle instaure une convention pluriannuelle établie entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL), fixant la nature et les règles d’utilisation de la Peec et les montants minimaux et maximaux qui leur sont annuellement consacrés.

7.2 Le renforcement du cadre d’intervention d’Action logement

Action Logement est géré par les Comités Interprofessionnel du Logement (CIL) regroupés au sein de leur fédération, l’Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement (UESL).
Plus de 217 000 entreprises employant environ 20 millions de salariés versent des fonds à Action Logement. Depuis sa création, Action Logement intervient essentiellement dans deux domaines traditionnels : l’investissement pour la réservation de logements locatifs et le financement de prêts aux salariés.

La loi du 24 mars renforce le rôle de tête de réseau de l’UESL en l’assortissant de réels moyens d’action. Les CIL et leurs filiales constituant les maîtres d’oeuvre du réseau, l’UESL doit pouvoir coordonner, faciliter et assurer la cohérence de ce réseau sans pour autant centraliser toutes les compétences ou en faire une « holding » immobilière.

L’UESL se voit confier un rôle de garant de l’équilibre entre les ressources et l’utilisation des fonds avec pour objectif de :

• garantir que les engagements fixés dans la convention seront atteints ;
• viser une utilisation optimale des ressources de la Peec ;
• assurer le concours efficace du réseau à la politique du logement.

7.3 Améliorer la mise en oeuvre des obligations des Cil au titre du droit au logement opposable (DALO)

Le DALO consiste à faire valoir son droit à un logement : si une demande de logement n'a pas reçu de proposition adaptée, c'est-à-dire tenant compte des besoins et capacités du demandeur, ce dernier peut saisir une commission de médiation, puis exercer, dans certains cas, un recours devant le tribunal administratif au titre du droit au logement opposable.

Pour la mise en œuvre du Dalo, la réforme de la Peec réalisée en 2009 prévoyait la réservation d’un quart des attributions de logements aux salariés et aux demandeurs d’emploi prioritaires au titre du Dalo et devant être relogés en urgence. La loi Alur inclut parmi les bénéficiaires de cette disposition les ménages et personnes sortant d’hébergement et non bénéficiaires du Dalo.

7.4 Améliorer le contrôle du secteur

Le secteur du logement social a connu des mutations, marquées notamment par le regroupement d’organismes HLM et la fusion des collecteurs d’Action logement

Le contrôle exercé par l’État sur ces deux secteurs était jusqu’à présent divisé entre deux organismes, la Mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos) en charge du contrôle du logement social, et l’Agence nationale pour la participation des employeurs à l’effort de construction (Anpeec), en charge du contrôle du réseau Action logement.

La loi Alur crée l’Agence nationale de contrôle des organismes de logement social (Ancols), qui rassemble les compétences exercées précédemment par la Millos et l’Anpeec, et permet d’accroître l’efficacité du contrôle exercé dans ce secteur.

8 Le développement de l’habitat participatif.

L’habitat participatif constitue un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un bâtiment collectif. Ce type de projets est fondé sur des principes comme la non-spéculation, la solidarité, la mixité sociale ou encore l’habitat sain et écologique. Les personnes ont la qualité d’associés et acquièrent au préalable des parts sociales dans les sociétés crééent.

La loi ALUR crée un cadre juridique correspondant aux caractéristiques et aux finalités de l’habitat participatif qui permet de simplifier les montages juridiques, de sécuriser les dispositifs financiers et de conserver une certaine souplesse pour préserver la capacité d’innovation citoyenne et la diversité des projets.

Les sociétés d’habitat participatif peuvent prendre la forme de coopérative d’habitants ou de société d’autopromotion. Pour ces deux types de société, la loi prévoit notamment :

• la possibilité d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social ;
• la limitation de la responsabilité des associés à leur apport dans le capital ;
• la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’autopromotion ;
• la création d’une charte de fonctionnement : à l’entrée des lieux, le nouveau locataire ou propriétaire s’engage, en signant cette charte, à respecter les règles édictées par l’assemblée générale ;
• le prix maximal de cession des parts sociales des sociétés coopératives ne peut être majoré au-delà de l’évolution de l’indice de référence des loyers.

Un développement de l’habitat léger est par ailleurs prévu : les documents d’urbanisme seront autorisés à définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables (yourte, tipi, mobile home, caravane…) pourront s’installer.

9 Des mesures dans le cadre de l’attribution des logements sociaux

Des mesures importantes permettent de simplifier les démarches des demandeurs de logements sociaux sont désormais inscrites dans la loi du 24 mars 2014 :

• la possibilité pour le demandeur de déposer sa demande sur internet ;
• la constitution d’un dossier unique de la demande de logement social : le demandeur pourra bientôt déposer les pièces justificatives une seule fois et ce dossier unique sera accessible par l’ensemble des acteurs (bailleurs et réservataires) présents sur le territoire ;
• tout demandeur de logement social a un droit à une information sur les modalités de dépôt de sa demande et des pièces justificatives, les données le concernant qui figurent dans le dispositif de gestion de la demande et les principales étapes du traitement de sa demande ;
• Tout demandeur doit disposer d’informations sur les caractéristiques du parc social et la demande exprimée sur l’ensemble du territoire.

En outre, la loi ouvre la possibilité, pour tout EPCI doté d’un PLH, de créer une conférence intercommunale du logement qui rassemble élus, représentants de l’État, bailleurs sociaux et autres réservataires, et associations. Cette conférence adoptera des orientations en matière d’attribution de logements sociaux, en tenant compte des critères de priorité fixées par la loi, en particulier le Dalo, et en visant l’équilibre et la mixité des villes et des quartiers sur l’ensemble du territoire intercommunal.

10 La modernisation des règles d’urbanisme

10.1 Le développement des plans locaux d’urbanisme (PLU) intercommunaux

À l’heure actuelle, les communautés de communes et les communautés d’agglomération n’exercent pas de plein droit la compétence d’élaboration du plan local d’urbanisme (PLU).

Seules 64 % des communes sont actuellement couvertes par un document d’urbanisme.

La loi ALUR instaure le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités (communautés de communes et d’agglomération) selon les modalités suivantes :

• Ce transfert intervient au terme d'un délai de trois ans suivant la promulgation de la loi, afin de laisser aux intercommunalités et aux équipes municipales le temps de se préparer ;
• Un mécanisme de minorité de blocage permet aux maires de reporter le transfert de la compétence PLU au niveau intercommunal s’ils rassemblent un quart des communes représentant au moins 20 % de la population d’une communauté ;
• une clause de revoyure prévoit que le conseil communautaire et les communes délibèrent sur le transfert de compétence au niveau intercommunal à chaque fois qu’il est renouvelé (un transfert volontaire entre chaque renouvellement reste également possible, selon ces nouvelles modalités) ;
• Avant le délai de trois ans prévu par la loi, les modalités de transfert de compétences actuellement prévues par le code général des collectivités territoriales demeurent.

Pour s’opposer à cette règle de l’intercommunalité, les maires devront rassembler 25 % des communes et représenter au moins 20 % de la population et devront motiver leur opposition à cette intercommunalité.

Le renforcement de la participation des citoyens en amont des projets

La concertation préalable est essentielle à l’acceptation du projet et permet de limiter les risques de contentieux.

Il existe déjà des procédures de participation du public pour les projets et documents d’urbanisme ayant une incidence importante sur l'environnement. Ainsi, un débat public doit être organisé pour les projets d'aménagement ou d'équipement à fort impact environnemental (construction d’autoroute, de ligne ferroviaire…). Pour l'élaboration ou la révision des documents d'urbanisme (Scot, PLU) et la création de zones d’aménagement concerté (Zac), une concertation doit être menée pendant toute la durée de l’élaboration du projet.

La loi Alur instaure une modalité de concertation, dès l’avant-projet et tout au long de la procédure, qui constitue une alternative très efficace à l’enquête publique .

10.2 Une meilleure classification de la hiérarchie des normes dans les documents d’urbanisme

Le schéma de cohérence territorial (Scot) est garant de la cohérence des politiques publiques. C’est un outil de planification qui coordonne les différentes politiques sectorielles composant la vie d’un territoire (habitat, déplacement, développement commercial, etc.).

Dans un souci de simplification, la loi fait du Scot l’unique document intégrant les documents de rang supérieur. Les élus qui élaborent leur PLU n’auront plus que le Scot à examiner pour assurer le lien juridique entre le PLU et les normes supérieures.

Le Scot voit son rôle intégrateur renforcé, le PLU se référant à ce document sera juridiquement sécurisé. De plus, afin que l’intégration des différents documents soit plus rapidement effective, il est prévu que le délai pour la mise en compatibilité du PLU avec le Scot soit d’un an si la mise en compatibilité nécessite une évolution mineure ou de trois ans si une révision est nécessaire.