E-CONNAISSANCES   Notions clés   La protection de la propriété et de la possession

La protection de la propriété et de la possession

Dans Etat civil / Droit civil 

Les atteintes portées au droit de propriété ou à la possession peuvent respectivement engendrer une action en revendication pour l’un et une action possessoire pour l’autre. Il s’agit de  mécanismes civils permettant de faire cesser le non respect du droit de propriété ou une atteinte à  la situation d’un possesseur. Les actions possessoires sont au nombre de trois. L’action en revendication est, quant à elle, unique. L’ensemble de ce contentieux doit toutefois être porté devant le T.G.I. sans omettre l’existence d’un principe de non cumul entre ces deux dispositifs.

Sommaire

Les atteintes aux prérogatives détenues par un propriétaire sont diverses. Elles peuvent prendre la forme d’un dommage causé au bien, objet du droit de propriété, provoquant la mise en jeu de la responsabilité civile et/ou pénale de l’auteur. La plus grave de ces atteintes demeure toutefois la dépossession du propriétaire par un tiers en l’absence de lien contractuel. Un tel comportement peut être sanctionné civilement soit par la mise en œuvre de l’action en revendication (1) soit par l’exercice d’une action possessoire, car bien souvent, le propriétaire est en même temps possesseur et peut ainsi se contenter d’invoquer sa qualité de possesseur évincé pour protéger son bien (2).

1  L’action en revendication

Après avoir présenté cette action destinée uniquement à protéger le droit de propriété (1.1), il nous appartiendra d’examiner la principale difficulté liée à son exercice : la preuve de la qualité de propriétaire qui pèse sur le demandeur (2.2).

1.1  Définition

L’action en revendication peut être présentée comme le moyen juridique par lequel une personne envisage d’obtenir la restitution d’une chose dont elle se prétend propriétaire. Son exercice suppose donc qu’un tiers ait pris possession d’un bien dont le demandeur à l’action insinue avoir la propriété.

Le fait que le droit de propriété soit au centre du litige permet de qualifier cette action par l’expression : « action pétitoire ». A ce titre, seul le Tribunal de grande instance (T.G.I.) est compétent. Si c’est un meuble, le prétendu propriétaire doit saisir le T.G.I. du lieu du domicile du défendeur. En revanche, si c’est un bien de nature immobilière, l’action doit être portée devant le T.G.I. du lieu où l’immeuble est situé.

Attention, cette action est en principe imprescriptible, c’est-à-dire qu’il est toujours possible au demandeur de l’engager quelle que soit la durée de sa dépossession. Il est cependant envisageable que le défendeur lui oppose avec succès le bénéfice de la prescription acquisitive qui lui aura permis, à son tour, d’acquérir le droit de propriété. En effet, le droit de propriété est certes lié à la chose mais il peut changer de titulaire au cours de la durée de vie de celle-ci, la principale difficulté restant de le prouver.

1.2  La preuve de la qualité de propriétaire

La preuve parfaite du droit de propriété supposerait de remonter toute la chaîne des transmissions du bien litigieux. Or, si le caractère récent d’un bien peut parfois le permettre, ce n’est généralement pas le cas. En raison d’une impossibilité matérielle, on se contente alors de gravir cette chaîne durant les trente dernières années afin de pouvoir invoquer la prescription acquisitive. Il est donc de principe de considérer que le droit de propriété se prouve par tout moyen. C’est ainsi que l’étude des différents éléments de preuve susceptibles d’être pris en considération (1.2.1) laissera la place à l’analyse de la résolution des conflits de preuve en cas de confrontation d’éléments opposés (1.2.2).

1.2.1  Les éléments de preuve

A l’appui de son action en revendication, le demandeur peut faire valoir :

le titre de propriété :

Il s’agit de l’acte juridique dont il est prétendu qu’il a permis l’acquisition de la propriété du bien litigieux. Attention et contrairement aux idées reçues, il importe de considérer ce document comme un indice rendant vraisemblable le droit de propriété et rien de plus. En effet, s’il prouve manifestement l’achat d’un bien, il n’établit pas forcément que celui qui l’a vendu en était le véritable propriétaire.

  • les références issues du cadastre (numéro de parcelle) ;
  • le paiement des impôts fonciers ;
  • la possession :

Pour être plus efficace, en qualité de moyen de preuve, il est préférable que la possession soit suffisante pour octroyer le bénéfice de la prescription acquisitive. En revanche, si aucune des parties ne peut invoquer l’usucapion tout en présentant chacune des éléments de preuve opposés, certains indices conduiront à présumer que le droit de propriété appartient au demandeur, et d’autres à penser que c’est en réalité le défendeur qui en est titulaire en provoquant ainsi des conflits de preuve que le juge devra résoudre.

1.2.2  La résolution des conflits de preuve

Dans chaque conflit, la pratique judiciaire impose de faire prévaloir un élément de preuve plutôt qu’un autre. Il convient donc d’envisager les hypothèses les plus fréquentes dans ce type de litige.

1er cas : chacune des parties produit un titre de propriété

Il faut ici s’intéresser au vendeur pour savoir s’il est ou non identique dans les deux actes.

  • si le vendeur est identique dans les deux titres :

Il a donc vendu deux fois le même bien. Dans ce cas, le titre le plus ancien doit prévaloir (si celui-ci est soumis aux règles de la publicité foncière, il s’agit de celui qui a été publié en premier).

  • si le vendeur est distinct :

Il ressort de la jurisprudence que les magistrats forgent leur conviction à partir des mentions contenues dans l’acte, les circonstances de la vente et la possession invoquée par l’une ou l’autre des parties. Ce dernier élément peut d’ailleurs les départager si cette possession permet, à l’une ou à l’autre, d’invoquer la prescription acquisitive.

2ème cas : une seule des parties dispose d’un titre

Concrètement, il s’agit le plus souvent d’un conflit entre le demandeur à l’action en revendication, qui produit le titre de propriété, et le défendeur qui invoque la possession du bien. En principe, ce différend est réglé en faveur du titulaire du titre, à condition toutefois que celui-ci soit antérieur à la possession et sous réserve de la prescription acquisitive.

3ème cas : aucune des parties n’est en mesure de produire un titre

Dans cette hypothèse, la possession va jouer un rôle déterminant.

  • si le défendeur est seul possesseur :

En principe, cette possession lui permet de sortir victorieux d’une action en revendication.

  • si les deux parties se prévalent de la possession :

Cette éventualité est envisageable lorsque le demandeur à l’action fait valoir une possession antérieure à celle du défendeur. Le principe veut ici que l’emporte la possession la mieux caractérisée (exemple : les juges préfèreront un possesseur de bonne foi face à un possesseur de mauvaise foi ou encore une possession exempte de vice face à une possession viciée).

  • aucune des parties ne fait valoir de possession :

Dans de telles circonstances, le juge doit se contenter d’autres indices pour déterminer qui est le véritable propriétaire du bien. (exemple : il s’interroge sur l’identité de la personne qui acquitte le paiement des impôts fonciers).

Si le prétendu propriétaire est le seul à pouvoir exercer une action en revendication, il peut cependant préférer se situer sur le terrain des actions possessoires en invoquant les règles qui sont destinées à protéger la possession.

2  Les actions possessoires

Les actions possessoires ne concernent que les immeubles1. Elles protègent la possession en faisant abstraction du droit de propriété pour deux raisons : c’est à travers la possession que l’on protège le propriétaire, car le plus souvent, possesseur et véritable propriétaire constitue une seule et même personne. On estime également que l’exercice de ces actions contribue au maintien de l’ordre public et évite, en cas d’éviction du véritable propriétaire, que celui-ci ne recourt à des voies de fait pour récupérer son bien.

Ces actions possessoires sont certes plurales (2.1) mais présentent pourtant une certaine unité dans leur mise en œuvre (2.2).

2.1  La pluralité des actions possessoires

La diversité de ces actions ne leur soustrait pas leur finalité commune qui demeure de faire cesser un trouble possessoire. Ce type de trouble est caractérisé par un fait ou un acte juridique en contradiction avec la possession et implique donc une contestation du pouvoir de fait exercé sur la chose. C’est à la variété de ces troubles que correspond la pluralité des actions destinées à protéger la possession. On recense : la complainte (2.1.1), la dénonciation de nouvel œuvre (2.1.2) et l’action en réintégration ou réintégrande (2.1.3).

2.1.1  La complainte

C’est l’action possessoire la plus courante. Elle doit être mise en œuvre lorsqu’il n’existe pas de circonstances particulières liées au trouble. Cette action permet de mettre un terme à tout trouble possessoire actuel provoqué par une situation de fait ou par l’exercice d’un droit.

Exemple : la complainte peut être exercée :

  • lorsqu’une personne prend l’habitude de passer sur votre terrain pour se rendre chez elle.
  • lorsqu’une personne stationne régulièrement son véhicule sur votre parcelle.

2.1.2  La dénonciation de nouvel œuvre

Si la complainte permet de sanctionner un trouble actuel, la dénonciation de nouvel œuvre octroie, quant à elle, la possibilité de se prémunir contre un trouble éventuel.

Exemple : on remarque que le voisin entreprend des travaux chez lui dont l’ampleur permet de penser que ceux-ci risquent de nous causer un trouble possessoire car le dépassement de la limite de propriété semble inévitable.

Attention : l’exercice de cette action suppose que :

  • les travaux soient en cours d’exécution chez le voisin ;
  • ces travaux n’aient pas encore causé de trouble possessoire au demandeur (ce trouble ne doit être qu’éventuel).

Si le juge accueille favorablement cette action, il peut ordonner l’interruption immédiate des travaux menaçants.

Remarque : si les travaux ont déjà été entrepris sur le fonds du demandeur, il faudra abandonner l’action en dénonciation de nouvel œuvre au profit de la complainte (si toutefois l’objectif est de rester dans la protection possessoire) car le trouble sera dans ce cas actuel et non plus éventuel.

2.1.3  L’action en réintégration

L’action en réintégration est également appelée « réintégrande ». Elle est exclusivement réservée aux cas de dépossession par acte de violence et a pour objet de permettre au possesseur de réintégrer son fonds.

La jurisprudence considère qu’il y a violence lorsque le possesseur s’est opposé ou a tenté de résister à la dépossession.

A cette diversité de moyens correspond un certain nombre de règles applicables quelle que soit l’action possessoire intentée.

2.2  L’unité dans la mise en œuvre

Cette unité de régime est perceptible lorsque l’on présente tant les bénéficiaires des actions possessoires (2.2.1) que dans l’énoncé des principes relatifs à la procédure (2.2.2).

2.2.1  Les bénéficiaires des actions possessoires

Il est de principe que les actions possessoires soient ouvertes au possesseur mais également au détenteur précaire (exemple : un locataire) dès lors que ce dernier n’agit pas contre celui duquel il tient son droit (exemple : un locataire ne peut donc pas engager une action possessoire contre son bailleur).

Attention : pour exercer une action possessoire, il est nécessaire que le demandeur :

  • ait possédé ou détenu le bien paisiblement (sans se maintenir par des actes de violences) ;
  • ait possédé ou détenu le bien pendant au moins 1 an SAUF pour exercer l’action en réintégration qui n’est soumise à aucun délai (compte tenu de la nature des circonstances qui provoque sa mise en œuvre).

2.2.2  L’unité procédurale

Cette unité procédurale se réalise par l’énoncé de trois règles :

  • depuis la loi du 26 janvier 2005, en matière d’action possessoire, seul le tribunal de grande instance est compétent quelle que soit la valeur de l’immeuble. Le recours par voie d’appel est toujours possible quel que soit le montant du litige ;
  • pour être recevable, les actions possessoires doivent être intentées dans l’année du trouble ;
  • il est impossible d’engager en même temps une action possessoire et une action pétitoire. Il existe en effet un principe de non-cumul entre le possessoire (qui ne concerne que la possession) et le pétitoire (qui ne concerne que la propriété). Ce postulat s’explique par la finalité de chaque action. En effet, les actions possessoires ne sont destinées qu’à mettre fin à un trouble dans la possession d’un bien et non pas à faire reconnaître un droit de propriété sur celui-ci car ce dernier objectif demeure celui de l’action en revendication (action pétitoire).
  1. Civ. 1ère, 6 fév. 1996 : Bull. civ. I, n° 57.

Références bibliographiques

  • ARCHER (F.) : Manuel de préparation à l’épreuve de droit civil du concours d’Adjoint administratif des collectivités territoriales, 5ème édition, C.N.F.P.T., 2009.
  • GOUBEAUX (G.) et VOIRIN (P.) : Droit civil, coll. Manuels, 33ème éd., L.G.D.J., 2011.
  • HESS-FALLON (B.) et SIMON (A.-M.) : Droit civil, coll. Aide-mémoire, 10ème éd., Sirey, 2010.

Textes de référence

Code civil : art. : 2278 ; 2279.