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Le droit de propriété

Dans Etat civil / Droit civil 

Le droit de propriété est un droit réel. Il est donc à ce titre détenu par un sujet de droit et porte directement sur un bien. Il est associé à trois attributs qui en synthétisent la portée à condition d’en maîtriser l’étendue. Le propriétaire peut en effet user, jouir et disposer de sa chose. Le droit de propriété présente également trois caractéristiques. Il est absolu, sous réserve de respecter les lois et règlements, de ne pas abuser de son droit et de ne pas causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Il est encore exclusif et enfin perpétuel. 

Sommaire

Le droit de propriété est le droit réel le plus complet. Il désigne le pouvoir juridique exercé par le sujet de droit sur une chose. L’article 544 du Code civil le définit comme : « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En droit, il existe une distinction entre les termes « bien » et « chose ». Le premier est plus large que le second car un bien peut désigner une chose mais aussi le droit portant directement sur celle-ci. Le Code civil impose essentiellement deux catégories de biens : les meubles (qui peuvent être ou se transporter d’un lieu à un autre. Exemples : un siège, un animal, un véhicule, des actions, le courant électrique…) et les immeubles (désignant, d’une manière générale, les biens qui ne sont pas susceptibles d’être ou de se déplacer. Exemples : le sol et ce qui y adhère profondément : constructions, végétaux).

Cette distinction principale entre meubles et immeubles se subdivise :

Parmi les meubles, on identifie notamment :

  • Les meubles par nature (un vélo, une table…) ;
  • Les meubles par anticipation : il s’agit d’une chose, à l’origine immeuble, qui est appelé à devenir un meuble. On anticipe alors simplement la nouvelle nature de cette chose (la vente de récolte sur pieds qui est considérée par anticipation comme une vente mobilière).

Parmi les immeubles, on recense :

  • Les immeubles par nature (le sol, les végétaux, les constructions) ;
  • Les immeubles par destination : il s’agit d’une fiction juridique par laquelle un bien, meuble à l’origine, est considéré comme un immeuble en raison du fait qu’il est devenu l’accessoire de l’immeuble auquel il se rattache (les vaches d’une industrie laitière ; une machine outil nécessaire à l’exploitation d’une usine ; ou encore, un meuble que le propriétaire a attaché à son immeuble à perpétuelle demeure en le scellant). Attention, cette fiction n’est mise en œuvre que sous réserve de la satisfaction de plusieurs conditions ;
  • Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent : ce sont des droits portant sur un bien immeuble (l’usufruit immobilier ou une servitude).

Au-delà de ces types de bien, si l’on raisonne sur la chose, le droit de propriété ne fait donc que traduire un rapport de droit entre celle-ci et le propriétaire. Le droit de propriété se compose de trois attributs (1) et présente autant de caractères (2). Après avoir opéré cette présentation du contenu et des particularités du droit de propriété, il deviendra nécessaire d’en mesurer son étendue (3).

1  Attributs du droit de propriété

Le droit de propriété se compose de trois prérogatives appartenant au propriétaire qui peut user (1.1), jouir (1.2) et disposer de la chose (1.3) sur laquelle porte son droit.

1.1  Le droit d’user de la chose

Cette prérogative désignée par un terme latin : usus, évoque le droit, pour le propriétaire de se servir de la chose.

Attention : Il s’agit d’un droit et pas d’une obligation car le propriétaire demeure libre d’user ou non de son bien, dès lors qu’il ne transgresse pas les lois et règlements. La jurisprudence, de manière constante, considère que la propriété ne s’éteint pas par le non-usage.

Exemple : Le propriétaire d’un véhicule automobile se sert de sa chose en la conduisant. Il est toujours libre de préférer la marche ou les transports en commun à la conduite de sa voiture. De même à propos d’une résidence secondaire, le propriétaire est libre d’y séjourner ou non.

1.2  Le droit de jouir de la chose

Cette prérogative désignée par un terme latin : fructus, traduit le droit, pour le propriétaire, de percevoir les fruits (c’est-à-dire les revenus) qui sont susceptibles de lui procurer la chose.

Ici encore, il n’existe pas d’obligation de faire fructifier sa chose.

Exemple : On recherche à distinguer l’usus et le fructus à propos d’une maison : le propriétaire en use en l’habitant, mais il va en jouir en percevant les loyers payés par un locataire (les fruits). De même à propos d’un bien d’équipement, le propriétaire peut s’en servir (en user) ou le mettre en location (en jouir).

1.3  Le droit de disposer de la chose

Cette prérogative désignée par le terme latin : abusus, se présente sous une double forme :

  • matérielle : elle évoque le droit du propriétaire d’altérer ou même de détruire sa chose.
  • juridique : elle signifie le droit pour le propriétaire d’aliéner sa chose : il peut donc la vendre, la donner, la léguer, l’hypothéquer (si c’est un immeuble) ou la gager (si c’est un meuble).

Cet attribut essentiel du droit de propriété peut toutefois être limité dans son exercice :

  • par la loi :

C’est le cas lorsque l’obligation de respecter un éventuel droit de préemption contraint le propriétaire à offrir la préférence dans l’achat de son bien à une personne déterminée par un texte.

  • par une convention :

Lorsqu’une clause d’inaliénabilité est insérée dans le contrat de vente, le nouvel acquéreur ne peut pas disposer de son bien. Cette stipulation demeure toutefois soumise à des conditions de validité pour les biens donnés ou légués : il est indispensable qu’elle soit temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime.

L’usus, le fructus et l’abusus représentent donc les trois attributs du droit de propriété. Ce sont ces prérogatives qui, en se dissociant, permettent d’envisager le démembrement de ce droit réel par excellence. Il importe, pour le moment, d’en maîtriser la définition et surtout de ne pas confondre les attributs avec les caractères du droit de propriété.

2  Caractères du droit de propriété

Le droit de propriété se distingue par trois qualités principales. Il est reconnu comme étant absolu (2.1), exclusif (2.2) et perpétuel (2.3).

2.1  Un droit absolu

L’article 544 du Code civil considère la propriété comme : « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue (…) ». Cette formulation tendrait à faire croire qu’il existe des degrés dans l’absolu, ce qui n’est pourtant pas le cas. On peut cependant tenter d’expliquer cette tournure. Il pourrait s’agir de l’emploi d’une figure de rhétorique, non pas un pléonasme mais une hyperbole qui, par définition, est destinée à exagérer l’expression pour renforcer son impression. En effet, les rédacteurs du Code civil souhaitaient exprimer fermement le pouvoir, en théorie sans limite, du propriétaire vis-à-vis de son bien dans le respect des lois et règlements.

Ce caractère absolu conféré au droit de propriété en fait le droit réel le plus complet. Il suppose la possibilité d’exercer pleinement les trois attributs précédemment étudiés.

Même si cet absolutisme n’est pas remis en cause, il est cependant important de mentionner les nombreuses restrictions qui pèsent, en pratique, sur le propriétaire dans l’exercice de son droit. Outre les servitudes, qui feront l’objet de développements ultérieurs, il existe deux théories destinées à modérer l’exercice du droit de propriété : l’abus de droit (2.1.1) et les troubles anormaux de voisinage (2.1.2).

2.1.1  La théorie de l’abus de droit

L’application des textes relatifs à la responsabilité civile délictuelle, dont un des principes est la réparation du préjudice causé par un fait quelconque de l’homme, a conduit la jurisprudence à retenir l’abus de droit comme une source de dommage.

Le propriétaire qui abuse des prérogatives contenues dans son droit en causant volontairement un préjudice à autrui est donc dans l’obligation de le réparer. Pour caractériser l’abus de droit, le juge va rechercher à réunir cumulativement :

  • l’intention de nuire
  • l’absence d’intérêt personnel à agir comme l’a fait le propriétaire.

Exemple : Le voisin d’un exploitant de ballons dirigeables qui hérisse sur son terrain des pieux métalliques afin d’endommager les montgolfières. L’abus de droit est retenu car il n’avait aucun intérêt particulier à procéder à cet aménagement curieux et il était animé de l’intention de nuire à la bonne marche de l’entreprise voisine .

Malheureusement pour la qualité de vie, les illustrations sont nombreuses. Est notamment encore constitutif d’un abus de droit le fait de planter un rideau de fougères devant une fenêtre dans la seule intention de nuire à son voisin . Il en est de même pour la construction, inspirée d’une intention malveillante, d’un mur privant l’habitation voisine de vue et de lumière .

2.1.2  La théorie des troubles anormaux de voisinage

C’est une nouvelle fois la jurisprudence qui est à l’origine de cette théorie de bons sens élémentaire. Elle affirme : « Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage » .

Cette théorie s’éloigne de la précédente pour plusieurs raisons :

  • elle peut s’appliquer à des voisins non-propriétaires (entre locataires) ;
  • Il n’est pas ici nécessaire de rechercher une intention de nuire à autrui.

En revanche, il faut démontrer le caractère anormal du trouble par rapport aux inconvénients inévitables de voisinage. Selon la Cour de cassation il résulte du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage le devoir du juge de rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excédent pas les inconvénients normaux du voisinage . La réparation de ce type de troubles n’est pas subordonnée à l’existence d’une mise en demeure préalable .

Le recours à cette théorie permet donc d’engager la responsabilité de quelqu’un qui cause à son voisin ou à son environnement, directement ou par l’intermédiaire de ses locataires, un dommage qui dépasse la mesure des obligations ordinaires de voisinage dans l’exercice d’une activité licite ou a fortiori illicite et cela même si cette personne n’a pas eu l’intention de troubler la quiétude de ses voisins.

Il est donc concevable qu’une personne exerçant une activité professionnelle munie des autorisations administratives nécessaires soit néanmoins condamnée sur ce fondement dès l’instant où les inconvénients normaux de voisinage sont dépassés. La Cour de cassation considère effectivement que : « le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage » .

L’anormalité du trouble est soumise à l’appréciation souveraine des juges qui se réfèrent généralement à sa durée, au lieu mais aussi à sa répétition OU à son intensité. C’est ainsi qu’un bruit faible mais répétitif ou simplement fréquent ou encore un bruit intensif mais de courte durée est susceptible de troubler le voisinage au risque pour son auteur d’être sanctionné (Art. R. 1334-31 C. santé publique).

Précision : les troubles de voisinage peuvent certes être occasionnés par des bruits mais également des odeurs ou encore des fumées…

Pour les activités illicites, le voisin peut voir sa responsabilité pénale engagée sans préjudice d’une condamnation à d’éventuels dommages et intérêts. Quant au préjudice résultant d’une activité licite, la réparation accordée peut se manifester par l’octroi de dommages et intérêts mais peut aussi s’accompagner de l’obligation à procéder à des aménagements destinés à réduire le trouble ou encore à la défense de poursuivre l’activité dommageable.

La Cour de cassation considère que la restriction apportée au droit de propriété par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens protégé par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales .

2.2  Un droit exclusif

Le propriétaire dispose d’un monopole vis-à-vis de son bien. Il est le seul à exercer les prérogatives découlant du droit de propriété, sous réserve d’un démembrement.

Attention toutefois, la Cour de cassation a été amenée à considérer que le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal. Tel est notamment le cas pour la commercialisation de cartes postales représentant, comme sujet principal, la péniche dont une personne est propriétaire qui cause à celle-ci un trouble manifestement illicite.

En matière immobilière, cet exclusivisme se traduit concrètement par la possibilité d’interdire aux tiers de pénétrer ou d’accéder chez le propriétaire. Le titulaire du droit de propriété peut donc, à titre préventif, clôturer son fonds. Toutefois, si son voisin construit en empiétant sur son terrain, il pourra alors obtenir du juge la démolition de la partie de l’ouvrage qui se trouve sur son terrain (ce qui peut conduire à une démolition totale de la construction) ; quel que soit le préjudice subit et la bonne ou mauvaise foi du constructeur (Art. 545 C. civ.). La Cour de cassation est stricte sur ce principe à tel point qu’elle a pu considérer que : « la défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus » de même qu’elle juge que le silence gardé pendant la durée des travaux par le propriétaire victime de l’empiètement ne saurait, à lui seul, faire la preuve de son consentement à l’aliénation d’une partie de son immeuble .

2.3  Un droit perpétuel

Le droit de propriété n’est pas viager, c’est-à-dire qu’il n’est pas limité dans le temps, il ne s’éteint pas au décès de son titulaire mais se transmet aux héritiers : il est donc perpétuel.

Le droit de propriété d’un bien va durer autant que le bien lui-même. Il peut certes changer de titulaire mais cette modification est sans effet sur son existence.

Exemple  : Si Fabrice est propriétaire d’une voiture et qu’il la revend à Jean, le droit de propriété de cette voiture ne s’est pas éteint, il a simplement changé de titulaire, il a été transmis par l’effet de la vente. En revanche, si avant la vente, la voiture de Fabrice est complètement détruite, le droit de propriété s’éteint car le bien n’existe plus.

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Le droit de propriété comprend donc l’usus, le fructus et l’abusus mais se distingue par ses caractères absolu, exclusif et perpétuel. Il est par ailleurs utile d’en délimiter l’étendue afin de pouvoir pleinement l’exercer.

3  Etendue du droit de propriété

La détermination de l’assiette du droit de propriété consiste à définir les règles qui vont permettre de délimiter son objet. Elles sont utiles pour déterminer les limites matérielles de la propriété. Pour un bien mobilier, la question ne pose pas de difficulté mais il n’en va pas de même pour un immeuble. Il est donc indispensable d’en connaître la surface au sol grâce au bornage (3.1) ainsi que de savoir jusqu’où s’étend le droit tant au dessous qu’au dessus du fonds (3.2). Mais il importe également d’être informé sur la propriété des choses unies accessoirement, naturellement ou artificiellement, au sol par l’étude des règles de l’accession (3.3).

3.1  Le bornage

Le bornage est une opération juridique qui permet de fixer, en la matérialisant, la ligne séparative de deux terrains contigus. Sa finalité est préventive, il s’agit en effet de se prémunir contre d’éventuelles contestations du voisin ou d’une tentative d’usurpation.

Le bornage d’une propriété peut être amiable ou, à défaut, judiciaire. Ce n’est donc qu’en l’absence d’accord que le juge d’instance sera saisi d’une action en bornage. Le magistrat ne fait que constater le tracé de la ligne séparative selon le plan cadastral et les titres de propriété. En aucun cas il n’opère un transfert de propriété.

3.2  La propriété du dessous et du dessus

Le droit de propriété s’exerce sur le volume situé sous le sol (3.2.1) ainsi que sur celui placé au dessus (3.2.2).

3.2.1  Le dessous

Le propriétaire du sol est également propriétaire du sous-sol afin de pouvoir planter ou construire. Il convient cependant de mentionner quelques exceptions en matière de mines ou de carrières qui supposent l’obtention d’une autorisation d’exploitation par l’administration.

3.2.2  Le dessus

L’intérêt d’être propriétaire de la colonne d’air située au dessus du terrain est identique au précédent. Comment peut-on construire sans être propriétaire de cet espace ? Là encore, l’exercice de ce droit doit être conforme aux lois et règlements (obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux selon les cas).

Il existe cependant une servitude légale de passage pour les aéronefs qui peuvent survoler la zone. Cette propriété du dessus justifie également que celui sur la propriété duquel avancent les branches d’arbres, puisse contraindre le voisin à les couper. Il est, en revanche, en droit de se considérer propriétaire des fruits qui tombent naturellement des branches qui empiètent sur son fonds (Art. 673 C. Civ.).

En tombant de l’arbre, le fruit vient s’unir au sol. Cette question nous entraîne vers l’étude des règles applicables en matière d’accession qui vont permettre de faire un sort aux choses qui sont au contact du sol, objet du droit de propriété.

3.3  Les règles de l’accession

L’accession est une conséquence du droit de propriété. Ce dernier s’étend à ce que la chose, dont il est l’objet, produit ou à ce qui lui est uni accessoirement, naturellement ou artificiellement. L’accession peut être naturelle (3.3.1) ou industrielle (3.3.2).

3.3.1  L’accession naturelle

L’accession est dite naturelle lorsqu’elle résulte du seul fait de la nature. Le propriétaire d’un fonds devient propriétaire des biens qui vont s’adjoindre à son terrain sans intervention de l’homme.

Exemple : Les fruits qui tombent naturellement de l’arbre voisin sur notre terrain ; ou encore les alluvions laissées par les eaux sur une rive appartenant au propriétaire de cette rive.

3.3.2  L’accession industrielle

Lorsque l’accession est dite industrielle ou encore artificielle, cela suppose que la main de l’homme soit intervenue en ayant construit un ouvrage ou effectué une plantation.

Le Code civil présume que le propriétaire du sol est aussi propriétaire des constructions ou des végétaux plantés sur ce terrain jusqu’à preuve du contraire.

Cette étude consacrée au droit de propriété permet de prendre conscience des prérogatives qui lui sont attachées, de ses caractéristiques et de son étendue. Il apparaît donc que le propriétaire dispose d’un pouvoir juridique sur la chose même s’il ne la maîtrise pas matériellement. A l’inverse, une personne peut avoir la maîtrise matérielle d’une chose sans pour autant avoir de pouvoir juridique à son égard, mais un simple pouvoir de fait : c’est la possession.

(1) Req. 12 juill. 1905 : DP 1907, 1, 141, rapp. Potier - Civ 3ème, 22 juin 1983 : Gaz. Pal. 1983, 2, pan, 309, note Piedelièvre – 9 juill. 2003 : Bull. civ. III, n° 156.
(2)Req. 3 août 1915, Coquerel c/ Clément-Bayard : DP 1917, 1, 79.
(3) Civ. 1ère, 20 janv. 1964 : D. 1964, 518.
(4) Civ. 3ème, 30 oct. 1972 : Bull. civ. III, n° 576.
(5) Civ. 3ème, 4 fév. 1971 (deux arrêts) : Bull. civ. III, n° 78 et 80.
(6) Civ. 3ème, 24 oct. 1990 : Bull. civ. III, n° 205.
(7) Civ. 2ème, 25 nov. 1992 : Bull. civ. II, n° 278.
(8). Civ. 2ème, 31 mai 2000 : « la victime d’un trouble de voisinage émanant d’un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, qui ne peut s’exonérer en arguant de l’inaction de son locataire mis en demeure de mettre un terme aux nuisances » : Bull. civ. III, n° 94 ; Defrénois 2001, 607, étude Archer.
(9). Civ. 3ème, 12 oct. 2005 : Bull. civ. III, n° 195.
(10). Civ. 2ème, 23 oct. 2003 : Bull. civ. II, n° 318.
(11). Cass., ass. Plén., 7 mai 2004 : Bull. civ. n° 10.
(12). Civ. 1ère, 25 juin 2000 : Bull. civ. I n° 24.
(13). Civ. 3ème, 7 juin 1990 : Bull. civ. III, n° 140.
(14). Civ. 1ère, 1er juill. 1965 : D. 1965, 650.

Références bibliographiques

  •  ARCHER (F.) : Manuel de préparation à l’épreuve de droit civil du concours d’Adjoint administratif des collectivités territoriales, 5ème édition, C.N.F.P.T., 2009.
  • GOUBEAUX (G.) et VOIRIN (P.) : Droit civil, coll. Manuels, 33ème éd., L.G.D.J., 2011.
  • HESS-FALLON (B.) et SIMON (A.-M.) : Droit civil, coll. Aide-mémoire, 10ème éd., Sirey, 2010.

Textes de référence

Code civil : art. : 544 ; 545 ; 547 ; 548 ; 551 ; 552 ; 553 ; 554 ; 555 ; 556 ; 557 ; 672 ; 673.