E-CONNAISSANCES   Questions clés   Comment acquérir la propriété d’un bien immobilier par l’effet du temps ?

Comment acquérir la propriété d’un bien immobilier par l’effet du temps ?

Dans Droit des collectivités 

A la différence de la possession mobilière, la possession d’un bien immobilier suppose le respect d’un délai avant de pouvoir permettre au possesseur d’acquérir le droit de propriété sur le bien. Ce délai est généralement de trente ans mais peut être ramené à dix ans sous réserve de satisfaire certaines conditions. Au-delà de ce facteur temporel, la possession doit nécessairement exister en tant que telle, par la réunion cumulative d’un élément matériel et d’un élément intentionnel mais elle doit aussi être exempte de vice. Ce n’est alors qu’elle sera considérée comme utile pour produire ses effets de droit, en particulier, l’acquisition du droit de propriété.

Sommaire

La possession correspond à une apparence de propriété qui se manifeste comme un rapport de fait entre une chose et un sujet de droit par lequel celui-ci a la possibilité d’accomplir sur le bien des actes qui, vu de l’extérieur, correspondent à l’exercice d’un droit. Dans une telle situation, peu importe que la personne soit ou non propriétaire du bien. Il est vrai que le possesseur est très souvent le propriétaire mais si ce n’est pas le cas le possesseur va pouvoir acquérir le droit de propriété du bien sous certaines conditions.

L’intérêt pratique de la possession est l’acquisition du droit de propriété mais aussi de prouver ce dernier. Il est très important de distinguer la possession de la détention précaire. En effet, la détention précaire suppose que celui qui a la chose entre ses mains la détient en vertu d’un droit personnel qui peut prendre, par exemple, la forme d’un contrat de prêt ou de dépôt ou encore d’un bail et suppose donc la restitution de la chose à son véritable propriétaire à l’issue du terme. Le détenteur précaire n’est jamais possesseur du bien, il ne peut en aucun cas en acquérir la propriété de cette façon.

L’effet acquisitif de la propriété d’un bien immobilier suppose d’observer un délai qui est généralement de trente ans et cela même si le possesseur est de mauvaise foi. Ce laps de temps nécessaire peut toutefois être réduit à dix ans, on parle alors de prescription abrégée lorsque le possesseur est de bonne foi et qu’il est en mesure de produire un juste titre, c’est-à-dire, un acte qui, en lui-même, aurait permis de transférer la propriété s’il n’avait pas été conclu avec un non-propriétaire.

Outre cette nécessaire patience du possesseur, au regard de l’écoulement du temps, il importe surtout, que la possession existe juridiquement (1) et qu’elle réunisse également toutes les conditions d’efficacité prévues par la loi afin de permettre la production des conséquences juridiques qui lui sont attachées, en particulier, l’acquisition du droit de propriété (2).

1  Conditions d’existence de la possession

Pour exister la possession doit réunir deux éléments de manière cumulative : le corpus (1.1) et l’animus (1.2).

1.1  Le corpus

Le corpus est l’élément matériel de la possession. Il se traduit par l’exercice d’un pouvoir de fait sur la chose. C’est donc le fait d’accomplir des actes matériels sur la chose comme le fait d’habiter un appartement, de cultiver un champ ou encore d’entretenir un mur pour se limiter à ces quelques illustrations. Le corpus n’est pas nécessairement réalisé par le possesseur en personne car le Code civil admet que l’on puisse posséder par le corpus d’autrui. Concrètement si le possesseur loue son bien, son locataire va exercer le corpus en ses lieux et place.

Le corpus doit nécessairement être associé à l’animus. A défaut la personne ne peut être considérée comme un possesseur mais doit être désignée comme un simple détenteur précaire

1.2  L’animus

L’animus est, quant à lui, l’élément moral ou intellectuel ou encore psychologique de la possession. Il se traduit concrètement par la manifestation de la volonté de se comporter comme si l’on était le propriétaire du bien. Evidemment cet élément est difficile à prouver, c’est la raison pour laquelle la loi permet d’avoir recours à une présomption selon laquelle l’établissement du corpus suppose l’existence de l’animus sauf preuve contraire. Si l’animus est perdu la possession prend fin. En effet, comme cela a déjà été souligné, l’exercice du seul corpus correspond à la situation d’un détenteur précaire lequel est obligé de restituer la chose, mais pas d’un possesseur qui, à l’inverse, a vocation à acquérir la propriété du bien.

L’association des deux éléments constitutifs, que sont le corpus et l’animus, est indispensable pour caractériser l’existence de la possession. Mais pour que cette dernière produise des effets de droit encore faut-il qu’elle satisfasse aux conditions d’efficacité.

2  Condition d’efficacité de la possession

La possibilité de prescrire, donc d'acquérir la propriété de la chose possédée, est subordonnée à certaines conditions que l'on résume fréquemment sous l'expression de possession utile (ou possession efficace - sous-entendue : utile ou efficace pour acquérir le droit de propriété de la chose que l'on possède -). L'étude de ces conditions conduit tout d'abord à lever l'ambiguïté du texte les édictant (2.1). Nous serons alors à même d'en analyser leur contenu précis (2.2).

2.1  Levée d'une ambiguïté de l'article 2261 du Code civil

L'article 2261 du Code civil dispose : " Pour prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire". Ce texte édicte donc les conditions à réunir afin que la possession permette l'acquisition du droit de propriété. Néanmoins, cet article est emprunt d'une ambiguïté. En effet, parmi ces six caractères, certains apparaissent comme des conditions d'existence de la possession et non comme de simples conditions d'efficacité. Nous remarquons, en particulier le fait que la possession ne doit pas être interrompue est bien, en réalité, une condition d'existence car dans l'hypothèse où la possession s'interrompt, elle ne sera pas viciée mais prendra fin. Il en ira de même en ce qui concerne l'exigence d'une possession exercée à titre de propriétaire. Dès lors que la possession n'est pas exercée à titre de propriétaire, le rapport de fait sera qualifié de détention précaire et ne sera en aucun cas susceptible de s'assimiler à une possession. Le détenteur, à l'inverse du possesseur, ne peut jamais acquérir la propriété de la chose.

Ces deux conditions d'existence mêlées aux caractères d'efficacité de la possession créent une ambiguïté qu'il nous appartient de lever en réduisant les six critères au nombre de quatre afin de se consacrer strictement aux conditions d’efficacité d'une possession utile.

2.2  Les caractères d'une possession utile

La possession doit être continue, à défaut elle encourt le vice de discontinuité. Pour satisfaire cette condition, le possesseur doit accomplir sur la chose des actes qui correspondent à son usage normal. Précisons toutefois que cette normalité ne réside pas nécessairement dans un contact permanent ou quotidien avec cette chose. On va en effet considérer que la possession est continue dès lors qu'elle est exercée dans toutes les occasions où elle doit l'être. A titre d'illustration, nous pourrions considérer qu'est continue la possession d'un bateau de plaisance même si l'on s'en sert exclusivement pendant l'été.

La possession doit être paisible, à défaut, elle encoure le vice de violence. Le possesseur ne doit pas entrer en possession de force, par l'exercice de voies de fait. Ce vice est généralement temporaire, si la violence n'existe qu'à l'origine, la loi prévoit que la possession utile commencera lorsque cette dernière aura définitivement cessé.

La possession doit être publique, à défaut, elle souffre du vice de clandestinité. Le prétendu possesseur ne doit pas dissimuler la chose pour empêcher le propriétaire de réagir et de mettre un terme à la prescription acquisitive par l’exercice d’une action en revendication.

La possession ne doit pas être équivoque, l'attitude du possesseur ne doit pas être ambiguë. Ses actes ne doivent pas être susceptibles de plusieurs interprétations. Ils sont dans l'obligation de révéler clairement son intention de se comporter comme le propriétaire de la chose.

La réunion des conditions d’existence et d’efficacité permet au possesseur d’un bien immobilier, dans le respect du délai fixé par la loi en fonction des circonstances, d’en acquérir le droit de propriété. Lors d’une action en revendication intentée par le véritable propriétaire, ce possesseur pour invoquer une possession utile pour prescrire et devenir, à son tour, propriétaire du bien immeuble avec effet rétroactif.

Références bibliographiques

  • ARCHER (F.) : Manuel de préparation à l’épreuve de droit civil du concours d’Adjoint administratif des collectivités territoriales, 5ème édition, C.N.F.P.T., 2009.
  • GOUBEAUX (G.) et VOIRIN (P.) : Droit civil, coll. Manuels, 33ème éd., L.G.D.J., 2011.
  • HESS-FALLON (B.) et SIMON (A.-M.) : Droit de la famille, coll. Aide-mémoire, 10ème éd., Sirey, 2010.

Textes de référence

Code civil : art. : 2255 à 2277.