Dernière mise à jour : juin 2015

• 1. L’objet du certificat d’urbanisme
  • 1.1. Le certificat d’urbanisme neutre
  • 1.2. Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel
• 2. La procédure de délivrance du certificat d’urbanisme
  • 2.1. La demande
  • 2.2. L’instruction de la demande
  • 2.3. La décision de l’administration
• 3. La portée du certificat d’urbanisme
  • 3.1. Les effets du certificat d’urbanisme
    • 3.1.1. Les garanties accordées par le certificat d’urbanisme
    • 3.1.2. La portée limitée du certificat d’urbanisme
  • 3.2. Le contentieux particulier des certificats d’urbanisme

En droit de l’urbanisme, l’information préalable résulte d’un document unique de référence, le certificat d’urbanisme. Il a été instauré en 1971, avant que son régime juridique connaisse des évolutions, notamment en 2000 et 2007.

L’objet du certificat d’urbanisme est de renseigner un pétitionnaire (I), ce qui implique de respecter une procédure spécifique de délivrance (II). La portée du certificat d’urbanisme est quant à elle variable (III).

1. L’objet du certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme permet de renseigner un pétitionnaire sur le droit de l’urbanisme en vigueur dans une certaine zone ou sur la possibilité d’y réaliser un projet.

Deux certificats d’urbanisme sont à distinguer : le certificat d’urbanisme neutre (1.1) et le certificat d’urbanisme pré-opérationnel (1.2).

1.1. Le certificat d’urbanisme neutre

Le certificat d’urbanisme neutre indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, ainsi que les taxes et participations applicables au terrain objet de la demande.

Ce certificat ne repose sur aucun projet particulier.

Référence : L. 410-1 a) du Code de l’urbanisme

1.2. Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel

Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel vise à informer le pétitionnaire sur la possibilité de réaliser le projet qu’il a mentionné dans sa demande. Pour cela, la demande doit préalablement préciser la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, avant que le certificat se prononce sur la faisabilité de l’opération, et détaille l’état des équipements publics existants ou prévus.

Le certificat d’urbanisme ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain. Il ne fait que créer des droits pour le pétitionnaire quant à l’application de certaines règles concernant le terrain en cause, selon le projet qui fait l’objet de la demande.

Référence : L. 410-1 b) du Code de l’urbanisme

2. La procédure de délivrance du certificat d’urbanisme

La procédure de délivrance repose sur trois éléments : la demande (2.1), l’instruction de la demande (2.2), et la décision de l’administration (2.3).

2.1. La demande

En ce qui concerne le pétitionnaire, la demande de certificat d’urbanisme est en règle générale présentée par le propriétaire du terrain ou son mandataire. Il peut également s’agir de toute personne intéressée, qu’il s’agisse par exemple d’un acquéreur potentiel ou d’un voisin.

Au niveau du contenu, la demande comprend nécessairement les coordonnées du requérant. Doivent également être mentionnés la localisation, la superficie, les références cadastrales du terrain, ainsi qu’un plan de situation du terrain permettant de le localiser à l’intérieur de la commune.

Dans l’hypothèse d’un projet déterminé, la demande doit en outre comprendre une note descriptive détaillant l’opération. Si le projet concerne un bâtiment, sa destination et sa localisation dans l’unité foncière sont également à préciser.

Le dossier doit être adressé au maire de la commune de situation du terrain. S’il s’agit d’un certificat d’urbanisme neutre, 2 exemplaires suffisant, tandis que 4 sont nécessaires pour le certificat pré-opérationnel.

Références : R. 410-1 à R. 410-3 du code de l’urbanisme

2.2. L’instruction de la demande

Une fois que le dossier est réceptionné, un numéro d’enregistrement lui est affecté, et les exemplaires sont répartis aux autorités compétentes.

Si le certificat d’urbanisme est délivré au nom de l’Etat, ou si la commune a délégué cette compétence à un établissement public de coopération intercommunale, le maire doit adresser un avis. Il doit le faire dans un délai de 15 jours pour le certificat neutre, et d’un mois pour le certificat pré-opérationnel.

Le délai d’instruction est d’un mois pour le certificat neutre, et de deux mois pour le certificat pré-opérationnel. Dans ce dernier cas, si le service instructeur demande des avis à d’éventuelles personnes compétentes, ces avis doivent nécessairement avoir été émis dans un délai d’un mois, à défaut de quoi le silence vaudra approbation.

Référence : R. 410-3 à R. 410-10 du code de l’urbanisme

2.3. La décision de l’administration

Le certificat d’urbanisme doit être délivré au plus tard à l’issue du délai d’instruction. Si aucune notification n’a lieu dans ce délai, le demandeur bénéficie d’un certificat d’urbanisme tacite.

Dans le cas du certificat d’urbanisme pré-opérationnel, si la décision indique que le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l’opération mentionnée dans la demande, ou qu’elle est assortie de prescriptions, elle doit obligatoirement être motivée.

Références : R. 410-12 du code de l’urbanisme

3. La portée du certificat d’urbanisme

Ayant surtout une visée informative, le certificat d’urbanisme produit des effets réels, mais limités (3.1). Le contentieux qui vise ces certificats d’urbanisme est particulier (3.2).

3.1. Les effets du certificat d’urbanisme

Si le certificat d’urbanisme accorde certaines garanties à son bénéficiaire (3.1.1), leur portée reste limitée (3.1.2).

3.1.1. Les garanties accordées par le certificat d’urbanisme

Le certificat neutre informe le demandeur sur les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, ainsi que sur les taxes et participations qui s’appliquent.

Le certificat pré-opérationnel, quant à lui, indique au surplus, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée. Sont également précisées la localisation du bâtiment dans l’unité foncière, leur destination ainsi que leurs modalités de desserte.

Le certificat doit aussi mentionnée si un sursis à statuer est éventuellement opposable, ou si le bien se situe dans un périmètre de préemption.

Enfin, le certificat informe le demandeur de la nécessité ou non de soumettre le projet à avis ou accord d’un service de l’Etat.

Références : R. 410-3 à R. 410-15 du code de l’urbanisme

3.1.2. La portée limitée du certificat d’urbanisme

Sur le fond, les informations transmises dans le certificat permettent uniquement de savoir si le terrain peut être utilisé pour l’opération projetée, et ce d’autant plus que la localisation dans l’unité foncière n’est qu’approximative. De plus, le certificat d’urbanisme ne fait que mentionner certaines informations, comme le sursis à statuer, leur opposabilité n’étant pas écartée. En outre, certaines servitudes, comme celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique peuvent à tout moment s’opposer aux droits issus du certificat.

D’un point de vue temporel, les garanties issues du certificat d’urbanisme pré-opérationnel sont limitées. La demande de décision d’urbanisme doit en effet intervenir au maximum à l’issue d’un délai de 18 mois courant à partir de la délivrance du certificat. Le certificat peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres ainsi que le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.

Références : L. 410-1, R. 410-1, R. 410-7 et R. 410-15 du code de l’urbanisme

3.2. Le contentieux particulier des certificats d’urbanisme

Dans le domaine des transactions immobilières, le vendeur doit informer l’acheteur sur les droits et servitudes qui grèvent le fond du bien immeuble. Le certificat d’urbanisme est à cet égard très utile, car il permet de transmettre l’information. Les professionnels comme les notaires et les agents immobiliers peuvent également s’en servir, et y sont même incités, car leur responsabilité peut être engagée.

En ce qui concerne la délivrance du certificat d’urbanisme, ce dernier est une décision administrative. Il peut donc faire l’objet d’un recours administratif.

Mais c’est surtout du point de vue des droits conférés au demandeur de certificat que la délivrance de celui-ci peut dans certaines hypothèses engager la responsabilité de l’autorité compétente. Ainsi, la responsabilité pour faute de l’autorité locale peut être recherchée si des renseignements incomplets ou inexacts ont été fournis au demandeur.