Dernière mise à jour : juin 2015

• 1. Le permis d’aménager
  • 1.1. Le champ d’application du permis d’aménager
    • 1.1.1. Les aménagements généraux
    • 1.1.2. Les aménagements dans des secteurs spécifiques
  • 1.2. La demande d’autorisation
  • 1.3. L’instruction
  • 1.4. La décision
• 2. Le permis de démolir
  • 2.1. Le champ d’application
    • 2.1.1. La protection obligatoire de certains immeubles
    • 2.1.2. L’extension possible par la commune
  • 2.2. L’objet de la demande
    • 2.2.1. La démolition d’une construction
    • 2.2.2. Les immeubles dispensés de permis de démolir
    • 2.2.3. La demande de permis
  • 2.3. La décision
  • 2.4. Les effets du permis

Le permis d'aménager est un acte qui permet à l'administration de contrôler les aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné (I), tandis que le permis de démolir est une autorisation qui permet de démolir une construction, une fois l’accord de l’administration obtenu (II).

1. Le permis d’aménager

Il se caractérise par son champ d’application (1.1), la demande d’autorisation (1.2), l’instruction (1.3) et la décision (1.4).

1.1. Le champ d’application du permis d’aménager

Deux catégories de règles sont à distinguer : les aménagements généraux (1.1.1) et les aménagements dans des secteurs spécifiques (1.1.2).

1.1.1. Les aménagements généraux

De nombreux aménagements doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager.

Il s’agit tout d’abord des lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur. Sont également visés les lotissements qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement.

Un permis d’aménager est exigé pour les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs.

Sont aussi visés la création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de vingt personnes ou de plus de six tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs, au même titre que la création ou l'agrandissement d'un parc résidentiel de loisirs ou d'un village de vacances classé en hébergement léger, le réaménagement d'un terrain de camping ou d'un parc résidentiel de loisirs existant, lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet d'augmenter de plus de 10 % le nombre des emplacements, ou les travaux ayant pour effet, dans un terrain de camping ou d'un parc résidentiel de loisirs, de modifier substantiellement la végétation qui limite l'impact visuel des installations.

D’autres hypothèses sont encore prévues :

• l’aménagement d'un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés
• l'aménagement d'un parc d'attractions ou d'une aire de jeux et de sports d'une superficie supérieure à deux hectares
• l'aménagement d'un golf d'une superficie supérieure à vingt-cinq hectares
• lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins cinquante unités les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs
• à moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux hectares.

Référence : R. 421-19 du code de l’urbanisme

1.1.2. Les aménagements dans des secteurs spécifiques

Dans les secteurs sauvegardé, les sites classés ou en instance de classement et les réserves naturelles doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :

• l'aménagement d'un parc d'attractions ou d'une aire de jeux et de sports d'une superficie supérieure à deux hectares, l'aménagement d'un golf d'une superficie supérieure à vingt-cinq hectares, ou, lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins cinquante unités les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs. Le permis d’aménager est alors obligatoire, quelle que soit l’importance de ces projets.

• les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et portant sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés
• la création d'un espace public.

Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, la création d'une voie ou les travaux ayant pour effet de modifier les caractéristiques d'une voie existante doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager.

Enfin, dans les espaces remarquables ou milieux du littoral qui sont identifiés dans un document d'urbanisme comme devant être préservés, les aménagements légers mentionnés aux a, b, c et d de l'article R. 146-2, qui concernent par exemple les chemins piétons et cyclables et les aires de stationnement, doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager.

Références : R. 421-20 à R. 421-22 du code de l’urbanisme

1.2. La demande d’autorisation

Le pétitionnaire adresse à la mairie un dossier établi en 4 exemplaires. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...). La demande de permis d'aménager doit être faite au moyen du formulaire cerfa n°13409*03.

La mairie délivre un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l'absence d'opposition.

La demande doit comprendre l’identité du demandeur, la localisation et la superficie du terrain, un plan situant le terrain dans la commune, la nature des travaux, et dans le cas de lotissements, le nombre maximum de lots et la surface de plancher maximale des lotissements.

Sont également compris dans le dossier une notice sur l’état initial du terrain et les partis retenus pour assurer son insertion dans l’environnement, un plan de l’état actuel du terrain, ou encore un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d'ensemble du projet et les plantations à conserver ou à créer.

Le dossier joint à la demande de permis d'aménager comprend en outre l'étude d'impact lorsqu'elle est prévue en application du code de l'environnement ou la décision de l'autorité administrative de l'Etat compétente en matière d'environnement dispensant le demandeur de réaliser une étude d'impact.

Références : R. 441-1 et suivants du code de l’urbanisme

1.3. L’instruction

Les règles d’instruction suivent celles applicables au permis de construire. Le délai est donc en principe de 3 mois, et suit les mêmes délais particuliers et prolongations (fiche 8).

Références : R. 423-17 et suivants du code de l’urbanisme

1.4. La décision

Les décisions communes aux autorisations s’appliquent aux permis d’aménager (fiche 8).

Références : R. 424-1 et suivants du code de l’urbanisme

2. Le permis de démolir

Dans certains cas, l’accord de l’administration est nécessaire pour démolir une construction. Le régime du permis de démolir suit dans les grandes lignes celui applicable au permis de construire. Certaines spécificités sont cependant à détailler.

Elles concernent le champ d’application du permis de démolir (2.1), l’objet de la demande (2.2), la décision (2.3) et les effets du permis (2.4).

2.1. Le champ d’application

Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d'un permis de démolir lorsque la construction relève d'une protection particulière définie par décret en Conseil d'Etat (2.1.1) ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir (2.1.2).

2.1.1. La protection obligatoire de certains immeubles

Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction :

• située dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière créé
• inscrite au titre des monuments historiques
• située dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, adossée à un immeuble classé au titre des monuments historiques, ou située dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine
• située dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement
• identifiée comme devant être protégée par un plan local d'urbanisme, ou, dans une commune non dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, identifiée par délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, comme constituant un élément de patrimoine ou de paysage à protéger et à mettre en valeur.

Références : R. 421-28 du code de l’urbanisme

2.1.2. L’extension possible par la commune

Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir.

Cette faculté est surtout mise en place dans les grandes villes, qui peuvent encadrer cette extension.

Référence : R. 421-27 du code de l’urbanisme

2.2. L’objet de la demande

La demande de permis de démolir vise à la démolition d’une construction (2.2.1), étant entendu que certaines démolitions sont toujours dispensées de permis de construire (2.2.2). La demande de permis est simple est effectuer (2.2.3).

2.2.1. La démolition d’une construction

L’objet du permis de démolir est de démolir tout ou partie d’une construction existante, ou de la rendre inutilisable.

Certains éléments doivent être pris en compte lorsqu’une démolition est envisagée, notamment en ce qui concerne les plaques commémoratives, qui en cas de démolition d’un immeuble, doivent être préservées et réinstallées. Au niveau des protections également, une évaluation environnementale est nécessaire si la démolition peut avoir des conséquences sur un site « Natura 2000 ».

Références : L. 421-3 et R. 421-27 du code de l’urbanisme

2.2.2. Les immeubles dispensés de permis de démolir

Sont dispensées de permis de démolir :

• les démolitions couvertes par le secret de la défense nationale
• les démolitions effectuées en application du code de la construction et de l'habitation sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du code de la santé publique sur un immeuble insalubre
• les démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive
• les démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d'alignement approuvés en application du chapitre Ier du titre IV du livre Ier du code de la voirie routière
• les démolitions de lignes électriques et de canalisations.

Référence : R. 421-29 du code de l’urbanisme

2.2.3. La demande de permis

La demande de permis de démolir doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13405*03. Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est énumérée sur la notice de demande de permis de démolir.

La demande doit ainsi préciser la date de construction du bâtiment à démolir, et lorsqu’est prévue une démolition partielle, les constructions qui subsisteront sur le terrain. Elle doit également être accompagnée d’un dossier assorti de photographies et d’autres documents exigés lorsque le bâtiment se voit appliquer la législation sur les monuments historiques, ou est situé dans un parc national.

Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain. À cette occasion, la mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.

2.3. La décision

L’autorité compétente est la même que celle qui est compétente pour délivrer le permis de construire.

Le délai d’instruction est de 2 mois, l’absence de réponse dans le délai valant permis tacite. De même que pour les autres permis, le service instructeur transmet le dossier pour consultation à différentes autorités. Il faut à ce titre noter que la demande ne peut ne peut aboutir à un refus lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l’immeuble.

Comme pour les autres permis, le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites.

Une fois que le délai d’instruction est dépassé, le demandeur, s’il n’a pas eu de réponse, est titulaire d’un permis de démolir tacite. Le permis est en revanche considéré comme rejeté si l’immeuble est protégé.

Références : R. 424-1 et suivants, L. 421-6, L. 451-2 du code de l’urbanisme

2.4. Les effets du permis

Le permis est exécutoire 15 jours après sa notification et sa transmission au préfet. Dans l’hypothèse où le permis est tacite, il est exécutoire 15 jours après. S’il doit toujours être affiché en mairie et sur le terrain, il ne nécessite pas de déclaration d’ouverture de chantier ni d’attestation d’achèvement des travaux.

La durée de validité du permis de démolir est similaire à celle du permis de construire, et est donc de 2 ans. Il peut cependant être prorogé dans les mêmes conditions (fiche 8).

Références : R. 424-15 et suivants du code de l’urbanisme