Dernière mise à jour : juin 2015

• 1. Le champ d’application du permis de construire
  • 1.1. Les constructions nouvelles soumises à permis de construire
  • 1.2. Les travaux exécutés sur des constructions existantes
  • 1.3. Les projets localisés en zone protégée
• 2. La procédure de délivrance du permis de construire
  • 2.1. La demande de permis de construire
    • 2.1.1. La qualité du demandeur
    • 2.1.2. Le contenu de la demande
      • 2.1.2.1. Les documents d’information
      • 2.1.2.2. Le projet architectural
      • 2.1.2.3. Les pièces complémentaires sur condition
    • 2.1.3. Les conditions de dépôt de la demande
  • 2.2. L’instruction de la demande de permis de construire
    • 2.2.1. Le délai d’instruction et de délivrance d’un PC
    • 2.2.2. Le point de départ du délai d’instruction
  • 2.3. La décision
    • 2.3.1. Le sursis à statuer
    • 2.3.2. L’octroi du permis
    • 2.3.3. Le refus de permis de construire
• 3. L’exécution du permis de construire
  • 3.1. Le délai d’exécution d’un permis
  • 3.2. La déclaration d’ouverture du chantier
  • 3.3. La fin du chantier et la déclaration de conformité des travaux

Le permis de construire est un acte administratif individuel par lequel une autorité administrative autorise des travaux ou une construction, le projet devant respecter les règles et servitudes applicables au lieu de son implantation. Il est délivré par le maire au nom de la commune ou au nom de l’Etat selon qu’existe ou non un plan local d’urbanisme. Après un développement progressif, le permis de construire est rendu obligatoire sur tout le territoire par une loi du 15 juin 1943.

Le permis de construire se caractérise par son champ d’application (I), la procédure de délivrance (II) et son exécution (III).

1. Le champ d’application du permis de construire

Le permis de construire est l’autorisation administrative préalable d’édifier des constructions nouvelles ou de modifier une ou plusieurs constructions existantes.

Deux types de travaux de construction sont soumis à permis de construire : les constructions nouvelles (1.1) et les travaux sur des constructions existantes (1.2). Des projets localisés en zone protégés sont aussi soumis à permis (1.3).

1.1. Les constructions nouvelles soumises à permis de construire

Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. La destination des constructions à réaliser n’est pas prise en considération. La future construction pourrait, ainsi, indistinctement, être destinée à l’habitat, au commerce, à l’industrie, à l’agriculture, aux services, aux équipements. Les constructions nouvelles ainsi visées pourraient avoir un caractère permanent ou temporaire.

De nombreuses exceptions sont prévues, en particulier du fait de la nature ou de la faible importance du projet. Ces constructions sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, on retrouve donc le schéma des règles communes aux autorisations d’urbanisme (fiche 8).

En outre, les constructions qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable n’ont pas non plus à être précédées de la délivrance d’un permis de construire (fiche 9).

Références : L. 421-1, R. 421-1 à R. 421-12 du code de l’urbanisme

1.2. Les travaux exécutés sur des constructions existantes

Une construction existante peut être envisagée de deux manières. D’un point de vue matériel, on se réfère à l’existence physique de la construction. Pour la jurisprudence administrative, un bâtiment en ruine n’est par exemple pas une construction existante. D’un point de vue juridique, l’existence d’une construction est subordonnée à la légalité de sa réalisation initiale. Certains travaux portant sur des constructions existantes sont placés dans l’obligation de faire l’objet d’un permis de construire. L’assujettissement de travaux sur constructions existantes à permis de construire ne procède donc pas d’une règle générale.

Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :

• les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés
• dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà d’un seuil imposant l’intervention d’un architecte
• les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations prévues par le règlement du PLU
• les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière

Référence : R. 421-14 du code de l’urbanisme

1.3. Les projets localisés en zone protégée

Certains projets ne sont en principe pas soumis à permis de construire, mais leur intervention dans un secteur protégé impose que soit demandé un permis de construire, sauf s’il s’agit d’entretien ou de réparation ordinaires.

Dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé, sont en outre soumis à permis de construire, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :

• les travaux exécutés à l'intérieur des immeubles ou parties d'immeubles lorsqu'ils ont pour objet ou pour effet de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des volumes existants
• les travaux qui portent sur un élément que le plan de sauvegarde et de mise en valeur a identifié, par le PLU, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.

Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires et des travaux dispensés de toute formalité en raison du secret pour des motifs de sécurité.

Références : R. 421-15 et R. 421-16 du code de l’urbanisme

2. La procédure de délivrance du permis de construire

Trois éléments successifs sont à distinguer : la demande de permis (2.1), l’instruction de la demande (2.2) et enfin la décision de l’autorité compétente (2.3).

2.1. La demande de permis de construire

Un permis de construire n’est susceptible d’être obtenu qu’à la suite d’une demande formellement présentée. La procédure insiste en particulier sur trois éléments : la qualité du demandeur (2.1.1), le contenu de la demande (2.1.2) et les conditions de dépôt de la demande (2.1.3).

2.1.1. La qualité du demandeur

Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

• soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux
• soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire
• soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Référence : R. 423-1 du code de l’urbanisme

2.1.2. Le contenu de la demande

La demande comporte des documents d’informations propres au permis de construire (2.1.2.1.), un projet architectural (2.1.2.2.) et peut comporter des pièces complémentaires sur conditions (2.1.2.3.)

2.1.2.1. Les documents d’information

Outre les éléments applicables à l’ensemble des permis, la demande de permis de construire précise :

• l'identité du ou des demandeurs
• l'identité de l'architecte auteur du projet, quand il s’impose
• la localisation et la superficie du ou des terrains
• la nature des travaux ;
• la destination des constructions, par référence aux différentes destinations définies à dans le règlement du PLU
• la surface de plancher des constructions projetées, s'il y a lieu répartie selon les différentes destinations définies dans le PLU
• la puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé
• les éléments, fixés par arrêté, nécessaires au calcul des impositions.

La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis.

Lorsque le terrain d'assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations définies, leur surface de plancher et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination est modifiée par le projet.

Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune est également obligatoire.

Référence : R. 431-5 à R. 431-7 du code de l’urbanisme

2.1.2.2. Le projet architectural

Reste obligatoire l’insertion dans le dossier d’un projet architectural, si le recours à un architecte est nécessaire. Il permet d’identifier les caractéristiques du projet ainsi que son insertion urbaine, en intégrant les aspects environnementaux.

Le projet architectural comprend une notice précisant :

• l'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants
• les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
  • L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé
  • L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants
  • Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain
  • Les matériaux et les couleurs des constructions
  • Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer
  • L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.

Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu.

Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement.

Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder.

Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan.

Le projet architectural comprend également :

• le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur
• un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur
• un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain
• deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse.

Le projet architectural comporte un document graphique faisant apparaître l'état initial et l'état futur du bâtiment faisant l'objet des travaux, lorsque le projet porte sur des travaux :

• nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière
• ou exécutés à l'intérieur d'un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé ou à l'intérieur d'un immeuble inscrit au titre des monuments historiques.

Lorsque le projet porte exclusivement sur des travaux intérieurs, la notice et les autres pièces complémentaires ne sont pas exigées.

Références : R.431-8 à R. 431-11 du code de l’urbanisme

2.1.2.3. Les pièces complémentaires sur condition

Il s’agit de pièces exigées selon certaines caractéristiques du projet ou sa localisation, et sont très nombreuses.

Il peut notamment s’agir de prendre en compte les considérations environnementales, l’accessibilité et la sécurité des bâtiments, ou encore la gestion des densités, volume ou gabarit.

Références : R. 431-13 à R. 431-33 du code de l’urbanisme

2.1.3. Les conditions de dépôt de la demande

Une demande de permis de construire est établie en quatre exemplaires. Un ou deux exemplaires supplémentaires pourraient être requis en cas d’organisation d’une enquête publique ou de consultation d’une commission spéciale. Les exemplaires sont déposés en mairie ou adressés au maire par pli recommandé avec avis de réception.

Le dépôt d’une demande de permis impose au maire saisi de procéder à l’accomplissement de certaines formalités et procédures. Il est tenu d’attribuer à la demande reçue un numéro d’enregistrement, dont il délivre récépissé avec indication du numéro correspondant et mention de la date à laquelle pourrait intervenir un permis tacite. Par le même récépissé, l’autorité administrative précise la faculté ouverte aux services instructeurs de notifier au demandeur, dans un délai d’un mois à compter du dépôt, soit que le dossier est incomplet, soit qu’un délai différent de celui initialement indiqué est finalement retenu, avec les motivations requises.

La demande fait l’objet, de la part du maire, d’un affichage en mairie dans les quinze jours qui suivent son dépôt. Cet affichage est conservé pendant toute la durée d’instruction de la demande.

Le maire de la commune est tenu de procéder aux différentes transmissions dont doit faire l’objet la demande, dans la semaine qui suit le dépôt, selon les différents cas envisagés par les articles R. 423-7 à R. 423-13 du Code de l’urbanisme.

Références : R. 432-1 et suivants du code de l’urbanisme

2.2. L’instruction de la demande de permis de construire

La phase d’instruction de la demande est celle au cours de laquelle est vérifiée la conformité du projet présenté aux dispositions législatives et règlementaires relatives à l’utilisation des sols dans le périmètre. L’instruction est assurée par un service instructeur, interne ou externe (bureau d’étude, agence d’urbanisme), placé sous l’autorité et la responsabilité de l’organe compétent pour statuer définitivement sur la demande (le maire, le président de l’EPCI ou le Préfet).

L’évènement central de l’instruction est constitué par le délai (2.2.1) et son point de départ (2.2.2).

2.2.1. Le délai d’instruction et de délivrance d’un PC

Le délai imparti à l’administration est fixé à deux mois pour l’instruction des demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle. Il s’agit du délai de droit commun.

Ce délai est susceptible d’être majoré d’un mois, si le projet est situé dans un secteur sauvegardé ou de deux mois lorsqu’il y a lieu de consulter une commission départementale ou régionale.

Le même délai de droit commun est fixé à trois mois pour l’instruction de demandes portant sur la construction de plusieurs maisons ou d’un immeuble.

Parmi les demandes dont l’instruction est soumise à un délai spécial, on peut citer : les projets situés dans un espace ayant vocation à être classé dans un futur parc national, les projets soumis à l’avis d’une commission nationale.

Références : R. 423-23 et suivants du code de l’urbanisme

2.2.2. Le point de départ du délai d’instruction

Le délai de droit commun ou particulier, dont dispose légalement l’administration pour instruire et décider, commence à courir à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. Des aménagements sont cependant prévus, ainsi qu’ils concernent les règles communes aux autorisations (fiche 8).

Références : R. 423-19 et suivants du Code de l’urbanisme

2.3. La décision

Trois décisions sont envisageables, hors le cas de l’obtention : le sursis à statuer (2.3.1), l’octroi du permis (2.3.2), et le refus de permis (2.3.3).

2.3.1. Le sursis à statuer

Le maire ou le préfet compétent peut opposer au pétitionnaire un sursis à statuer.

Ainsi, lorsque le document d’urbanisme applicable est en cours de révision ou de modification, l’autorité compétente saisie d’une demande de permis de construire pourrait surseoir à statuer sur ladite demande, à l’issue de la phase d’instruction.

Une décision portant sursis à statuer est valable deux ans. À l’expiration de ce délai, le demandeur aura deux mois pour éventuellement confirmer sa demande. L’autorité compétente sera alors tenue de se prononcer définitivement.

Références : L. 111-8, L. 424-3 alinéa 2 et R. 424-9 du Code de l’urbanisme

2.3.2. L’octroi du permis

Lorsque le projet est jugé conforme aux règles et servitudes d’urbanisme, l’autorité délivre le permis de construire. Un tel permis pourrait être assorti de prescriptions spéciales destinées à organiser une protection particulière. La décision portant octroi d’un permis de construire a un caractère explicite, par principe.

Mais un permis de construire est susceptible d’être obtenu de manière tacite. En cas d’absence de notification d’une décision explicite après expiration du délai d’instruction. A la demande du bénéficiaire, l’autorité compétente délivre un certificat attestant de l’existence d’un tel permis tacite.

Références : L. 424-1 et suivants du code de l’urbanisme

2.3.3. Le refus de permis de construire

En cas de contradiction entre le projet présenté et les règles d’urbanisme applicables, l’autorité compétente est placée dans l’obligation de refuser la délivrance du permis, cette décision étant soumise à motivation.

Références : L. 424-3 et R. 424-5 du code de l’urbanisme

3. L’exécution du permis de construire

La mise en œuvre d’un permis de construire est caractérisée par la question du délai de validité (3.1), les conditions d’ouverture du chantier (3.2) et les procédures accompagnant l’achèvement des travaux de construction réalisés (3.3).

3.1. Le délai d’exécution d’un permis

Un permis de construire est valable deux ans à compter de délivrance. La durée de validité dont il s’agit est le délai légal dont dispose le bénéficiaire pour entreprendre la réalisation de son projet sous l’empire de son permis obtenu.

Le permis de construire est frappé de péremption, si la réalisation du projet n’est pas entreprise dans ce délai de deux ans ou si les travaux initialement entrepris sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le délai de deux ans court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation.

Tout recours juridictionnel dirigé contre la décision octroyant le permis a pour effet de suspendre le délai de validité jusqu’à la décision de la juridiction saisie. Le bénéficiaire du permis pourrait obtenir une prorogation de la durée de validité de son titre pour une année supplémentaire. La demande doit être introduite deux mois, au moins, avant l’expiration du délai de validité. L’obtention de la prorogation suppose que les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives applicables au bien n’aient pas évolué de manière défavorable. La prorogation peut être obtenue tacitement après expiration du délai de deux mois suivant la demande.

Le bénéficiaire d’un permis peut solliciter une prorogation de la durée de validité. La prorogation, qui est d’une année, est obtenue lorsque la demande est présentée deux mois au moins avant l’expiration de la durée de validité initiale et si les règles d’urbanisme et les servitudes n’ont pas évolué de manière défavorable. En cas de silence, il y a prorogation tacite.

Références : R. 424-17 et R. 424-19 du code de l’urbanisme

3.2. La déclaration d’ouverture du chantier

Le titulaire d’un permis de construire est soumis, au moment de mettre en exécution son titre, à certaines formalités particulières.

Le bénéficiaire du permis est tenu de l’afficher sur le terrain (mention du permis tacite) de manière visible et lisible de l’extérieur. C’est le caractère effectif de cet affichage sur le terrain qui marque le point de départ du recours contentieux, alors même que le permis fait également l’objet d’un affichage en mairie, dans les huit jours et pendant deux mois. Cet affichage en mairie n’affecte pas le point de départ du recours contre le permis.

Le titulaire d’un permis de construire est tenu d’adresser au maire de la commune une déclaration d’ouverture du chantier dans les meilleurs délais, c’est-à-dire dès le début des travaux. À partir de cette déclaration, les agents du service technique de la commune seront recevables à s’y rendre en vue d’exercer leur droit de visite et de contrôle du chantier.

Références : R. 424-15 et R. 424-16 du code de l’urbanisme

3.3. La fin du chantier et la déclaration de conformité des travaux

À l’achèvement de travaux réalisés sur la base d’un permis, le bénéficiaire de celui-ci procède à une double déclaration auprès de la mairie.

Il déclare l’achèvement officiel des travaux de construction. Il déclare en même temps la conformité juridique des travaux réalisés à l’autorisation d’urbanisme initialement délivrée. Le Code de l’urbanisme précise les modalités et le contenu de cette déclaration de conformité (fiche 8).

Le maire ou le Préfet dispose d’un délai de trois mois, à compter de la réception de la déclaration, pour en contester éventuellement la conformité. Une telle contestation prend la forme d’une mise en demeure de déposer un dossier modificatif ou de réaliser des travaux de mise en conformité des travaux adressée au titulaire déclarant. À l’expiration de ce délai de trois mois, une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée est délivrée à la demande du bénéficiaire dans les quinze jours. En cas de silence ou de refus, l’attestation est délivrée par le Préfet à la demande du bénéficiaire du permis.

Références : L. 462-1 et R. 462-1 du code de l’urbanisme