• 1. Les garanties
  • 1.1. La genèse de la garantie
  • 1.2. La réception (article 1792-6 du code civil)
  • 1.3. Les effets de la réception
• 2. Les différents types de garantie
  • 2.1. La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil)
  • 2.2. La garantie biennale (article 1792-3 du code civil)
  • 2.3. La garantie décennale (articles 1792 et 2270 du code civil)
  • 2.4. La responsabilité des intervenants
• 3. Les assurances
  • 3.1. L’assurance dommage ouvrage
  • 3.2. L’assurance responsabilité civile décennale (RCD)
  • 3.3. L’assurance responsabilité civile décennale (RCD) et la performance énergétique
  • 3.4. Les assurances facultatives
• Références et sitothèques

1. Les garanties

1.1. La genèse de la garantie

Le point de départ des garanties est la réception. En principe, elle suppose l'achèvement des travaux et a pour effet de faire naître la garantie de parfait achèvement conformément à l’article 44 du CCAG travaux.

1.2. La réception (article 1792-6 du code civil)

La réception est l'acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. En tout état de cause, elle est prononcée contradictoirement, à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement.

En principe, la réception suppose l'achèvement des travaux. Le point de départ des délais de garantie liés à une construction intervient le lendemain du jour de la réception des travaux.

1.3. Les effets de la réception

La réception avec ou sans réserves par le maître d’ouvrage met fin au contrat initial et entraîne de ce fait, le transfert de la garde de la chose au maître de l'ouvrage et la fin de la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entreprise.

La réception est le point de départ de toutes les garanties pouvant être mises en œuvre pour réparer les désordres de construction :

• la garantie d'un an de parfait achèvement pour tous les vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l'année qui suit l’achèvement des travaux ;
• la garantie de deux ans, de bon fonctionnement pour les éléments d'équipement ;
• la garantie de dix ans pour les désordres importants susceptibles de mettre en cause la solidité de l'immeuble ou sa destination.

Le constructeur doit réparer le dommage. S'il ne fait rien, le maître d’œuvre doit lui demander d'intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception en lui fixant un délai raisonnable.

2. Les différents types de garantie

2.1. La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil)

La garantie de parfait achèvement porte sur tous les désordres ou défauts de conformité qui, quelle que soit leur importance :

• ont fait l'objet de réserves dans le procès-verbal de réception parce qu'ils étaient apparents le jour de la réception ;
• ont été signalés dans l'année suivant la réception, parce qu'ils étaient cachés le jour de la réception et ne se sont révélés qu'ensuite.

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

Mise en œuvre

Si l'entrepreneur ne répare pas spontanément, le maître d’ouvrage doit le mettre en demeure de réparer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai imparti au contrat ou au procès-verbal de réception, le cas échéant.

A défaut, le maître d’ouvrage est en droit de faire exécuter les travaux aux frais et risques de l'entrepreneur. Il faut néanmoins savoir que :

• le maître de l'ouvrage doit faire l'avance des frais de réparation ;
• l'entrepreneur peut contester les frais engagés par le maître de l'ouvrage.

Pour éviter les inconvénients de cette procédure, le maître de l'ouvrage peut recourir à une procédure de référé. Le référé doit être introduit, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la réception.

2.2. La garantie biennale (article 1792-3 du code civil)

Les éléments d'équipement dissociables du bâtiment font l'objet d'une garantie biennale dite de bon fonctionnement pendant 2 ans à compter de la réception.

Cette garantie couvre les éléments qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros œuvre.

Nature des dommages couverts par la garantie biennale

Le bon fonctionnement des éléments d’équipement est garanti par l’ensemble des constructeurs, pendant une durée minimale de 2 ans. La loi vise les éléments d’équipement qui sont dissociables de la construction, c’est-à-dire que l’on peut démonter ou remplacer sans détérioration du bâtiment.

Ces éléments comprennent :

• les canalisations apparentes, radiateurs, tuyauteries, revêtements de toutes sortes autres que ceux constituant de gros ouvrages définis à l'article R111-26 du code de la construction et de l'habitation ;
• les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres, poignées, persiennes et volets, appareils sanitaires, chauffe-eau ou éléments chauffants.

Les abus d'utilisation de ces équipements et le défaut d'entretien sont exclus de la garantie.

2.3. La garantie décennale (articles 1792 et 2270 du code civil)

Cette garantie est de loin la plus importante. Depuis 1979, la loi déclare tous les constructeurs responsables pendant 10 ans de trois types de dommages :

1. Les dommages qui affectent tout élément du bâtiment ayant pour effet de compromettre la solidité de l’immeuble ;
2. Les dommages qui affectent la solidité des équipements lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec le bâtiment ainsi qu’avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert ;
3. Enfin, les dommages qui rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Nature des dommages couverts par la garantie décennale

Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’ouvrage lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. Dès qu’il y a des problèmes d’étanchéité, la garantie décennale s’applique.

Les dommages qui engagent la responsabilité décennale sont :

1. Les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment (fissures graves des murs, un important affaissement de dallage, un effondrement de charpente) ;
2. Les dommages comme des infiltrations d'eau par la toiture, par la façade, des fenêtres, des doubles vitrages, qui assurent indéniablement le clos de la maison.

Si un défaut grave apparaît suite à un défaut d'entretien, le maître de l'ouvrage en est responsable. Aucun critère d’esthétisme n’est retenu par la garantie décennale.

2.4. La responsabilité des intervenants

Plusieurs catégories d’intervenants sur un chantier sont soumises à la présomption de responsabilité des constructeurs découlant des articles 1792 et suivants du code civil. L’article 1792-1 du code civil indique qu’il s’agit :

• Architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, contrôleur technique, fabricant d'éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire (EPERS) (article 1792-4 du code civil) ;
• Vendeur après achèvement d’un ouvrage qu'il a construit ou fait construire ;
• Vendeur d’immeuble à construire (vendeur sur plans : à terme ou en état futur d'achèvement à un ou plusieurs futurs propriétaires) ;
• promoteur immobilier (vendeur professionnel après achèvement d’immeubles qu’il a fait réaliser en assumant toutes les étapes et démarches d’un projet de construction), constructeur de maisons individuelles.

3. Les assurances

L'assurance est obligatoire pour les ouvrages de bâtiment mais ne l'est pas pour les ouvrages de génie civil (listés à l'article L.243-1-1.I° du code des assurances) sauf s'ils sont accessoires aux ouvrages de bâtiment. Cependant, la responsabilité encourue par un constructeur est identique pour la réalisation d’un ouvrage de bâtiment ou de génie civil, seule diffère l'obligation d'assurance.

L'assurance est obligatoire pour les ouvrages existants avant l'ouverture du chantier dès lors qu'ils auront été totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en devenant techniquement indivisibles (art L.243-1-1. II du code des assurances).

En ce qui concerne le maître d'ouvrage, il est soumis à l'obligation d'assurance de son ouvrage. C'est l'assurance dommage-ouvrage (dite DO ou ADO) qui préfinancera les travaux de réparation.

3.1. L’assurance dommage ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage couvre les dommages touchant à la solidité du l’ouvrage relevant de la garantie décennale. En effet, elle permet une réparation plus rapide de ces désordres. Dès lors, elle est obligatoire et doit être souscrite avant l'ouverture du chantier.

L'assurance dommages-ouvrage prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception des travaux. Elle ne joue donc qu'à compter de la 2^ème année.

L'assurance dommages-ouvrage couvre la réparation des dommages relevant de la garantie décennale pendant 10 ans.

C’est à l’assuré de déclarer le sinistre à son assurance. A compter de la réception de la déclaration de sinistre, l’assureur peut nommer un expert qui rendra ses conclusions dans un bref délai. A partir de ce rapport, l’assureur notifie à l’assuré ses propositions quant au montant de l’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages.

3.2. L’assurance responsabilité civile décennale (RCD)

Vous êtes considérés responsables au titre de la responsabilité civile décennale lorsque vous êtes :

• Architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, contrôleur technique, fabricant d'éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire (EPERS) (article 1792-4 du code civil) ;
• Vendeur après achèvement d’un ouvrage qu'il a construit ou fait construire ;
• Vendeur d’immeuble à construire (vendeur sur plans : à terme ou en état futur d'achèvement à un ou plusieurs futurs propriétaires) ;
• Promoteur immobilier (vendeur professionnel après achèvement d’immeubles qu’il a fait réaliser en assumant toutes les étapes et démarches d’un projet de construction), constructeur de maisons individuelles.

Vous devez être couvert par une assurance de responsabilité décennale à l’ouverture de tout chantier (article L. 241-1 du Code des assurances).

Cette obligation d’assurance concerne les travaux de construction et porte aussi bien sur les travaux neufs que sur les travaux de rénovation.

L’assurance responsabilité décennale obligatoire couvre les dommages matériels ayant pour conséquence de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

3.3. L’assurance responsabilité civile décennale (RCD) et la performance énergétique

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, précise qu’en matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article L. 111-13, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant. 

Parmi les dommages relevant de la garantie décennale, on peut citer les suivants :

• Problèmes de condensation dus à des ponts thermiques ;
• Non atteinte de la température conventionnelle ;
• Absence totale de chauffage due à un mauvais fonctionnement des installations ;
• Mauvaise qualité de l’air intérieur, due notamment à la ventilation…

3.4. Les assurances facultatives

Il est possible, pour l’entrepreneur tout comme pour le maître d’ouvrage, de souscrire un certain nombre d’assurances facultatives.

Pour le constructeur, un minimum de garanties facultatives peuvent être souscrites au regard des risques financiers potentiellement importants à assumer.

Pour le maître d’ouvrage, il s’agit, notamment, de prévenir l’impossibilité d’agir contre le constructeur ou son assureur (entreprise disparue, pas assurée et insolvable…).

Les dommages pouvant être couverts sont :

• dommages qui relèvent de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement ;
• dommages immatériels (perte de loyers, préjudice divers) ;
• dommages au mobilier ;
• dommages aux existants.

Références et sitothèques

• Cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux approuvé par l’arrêté du 8 septembre 2009 et son rectificatif
• http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2958.xhtml
• Institut national de la consommation - Les assurances de la construction 2010 - 12 pages
• Le Moniteur BTP n°5052/22 septembre 2000
• http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2032.xhtml
• http://extranet.ucanss.fr/contenu/public/EspaceExpertiseImmobiliere/Publications/fiches_dei/fiche4_dei.html
• http://www.qualiteconstruction.com/uploads/tx_commerceaddons/assmoe_01.pdf