Monter un projet de construction de bâtiment (acteurs, compétences, rôles)

Modifié le 21 avril 2020

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Les concours de la FPT


Dernière mise à jour : novembre 2019

Chacun est convaincu de la nécessité d’élaborer un programme avant de se lancer dans une opération de construction. Mais il n’est pas de programme sans budget, plus précisément, et pour reprendre les termes précis de la loi sur la maîtrise d’ouvrage publique, sans avoir "arrêté l’enveloppe financière prévisionnelle" qui lui correspond et qui sera nécessaire pour le mener à bien.
Les projets de constructions publiques, qu’ils soient neufs ou en réhabilitation correspondent à un projet politique.
Le maître d’ouvrage doit de ce fait exprimer les besoins en termes de programme et prévoir le budget correspondant.
A partir de ce document, le travail de la maîtrise d’œuvre peut commencer. Que l’opération soit réalisée en interne, ou externalisée via des maîtres d’œuvre privés, son déroulement est sensiblement le même et correspond aux différentes étapes du Code de la commande Publique livre 4 et annexes (ex la loi MOP).
Le programme contient à minima les aspects fonctionnels du futur bâtiment, mais il est possible d’aller plus loin dans l’expression des besoins et ainsi aller vers la HQE (Haute Qualité Environnementale) et/ou le coût global permettant ainsi d’estimer le coût d’exploitation du bâtiment (gros entretien technique, fluide, nettoyage, contrats réglementaires du type ascenseurs, etc.).
Quand le Maître d’ouvrage a défini le programme et le budget, avant de procéder à la recherche d’un maître d’œuvre, il est bon de rappeler qu’il est souhaitable d’obtenir une validation « officielle » du programme et du budget (délibération).
Le maître d’œuvre attributaire du marché de maitrise d’œuvre peut commencer à travailler à partir des éléments fournis par la maitrise d’ouvrage.

1. Les éléments constitutifs de l’enveloppe financière prévisionnelle

L’enveloppe financière prévisionnelle (EFP) comprend l’évaluation des coûts passés ou futurs suivants :

  • le coût du foncier et ses frais annexes,
  • le futur coût des mobiliers et équipements,
  • les prestations intellectuelles et les frais divers,
  • le futur coût des travaux,
  • les provisions diverses pour aléas,
  • les provisions pour actualisation et révision de prix,
  • les frais financiers,
  • les coûts différés.

Le coût du foncier et ses frais annexes. Ce poste comprend les éléments suivants :

  • l’acquisition du terrain
  • les frais notariés
  • les droits et les taxes diverses régies par le Code de l’urbanisme et le Code général des impôts tels que les participations financières à l’aménagement, la taxe locale d’équipement (TLE), les taxes d’urbanisme, qui peuvent être imputées aux collectivités locales
  • les frais d’avocat ou d’huissier éventuellement nécessaires,
  • les frais de raccordements des concessionnaires.

Le futur coût des mobiliers et équipements. Ce poste comprend :

  • les mobiliers du commerce ou sur-mesure nécessaires au fonctionnement,
  • les équipements, matériels et fournitures nécessaires au fonctionnement de certains types de bâtiments : enseignement, hospitalier, culturel, restauration, etc.

Les prestations intellectuelles et les frais divers. Ce poste comprend les éléments suivants :

  • le coût de la maîtrise d’ouvrage publique,
  • le coût de la mission de programmation prévue par le Code de la Commande Publique (ex lois MOP)
  • le coût des missions de mandat et conduite d’opération prévues par le CPP (ex lois MOP)
  • le coût des diverses missions d’assistance à la maîtrise d’ouvrage prévues par le CPP (ex lois MOP)
  • les frais de géomètre,
  • le coût des missions géotechniques définies par la norme NFP 94-500 de décembre 2006 revu en novembre 2013.
  • les diagnostics réglementaires (amiante, plomb, thermique, etc.),
  • le « 1 % artistique »,
  • les frais d’archéologie préventive,
  • le coût des missions de maîtrise d’œuvre définies par le CPP (ex lois MOP), son décret du 29 novembre 1993, complété par l’arrêté du 21 décembre 1993,
  • le coût de la mission de contrôle technique définie par la norme AFNOR P 03100 de septembre 1995,
  • les frais de consultation des entreprises,
  • les frais d’assurances de la maîtrise d’ouvrage.

Le futur coût des travaux. Ce poste comprend les éléments suivants :

  • les travaux et ouvrages d’adaptation du terrain au projet,
  • les travaux de l’ouvrage proprement dits,
  • les travaux de desserte, de réseaux divers et d’aménagements extérieurs dans l’emprise de l’opération.

Les provisions diverses. Ce poste comprend les éléments suivants :

  • les aléas du maître d’ouvrage pour les éventuelles modifications du besoin,
  • les éventuelles évolutions des niveaux de prestations en cours d’opération,
  • l’infructuosité d’une ou plusieurs consultations d’entreprises,
  • la défaillance d’un prestataire en cours d’études,
  • la défaillance d’une entreprise en cours de chantier,
  • les imprévus qui s’imposent au maître d’ouvrage, comme l’évolution des réglementations ou des normes techniques, l’évolution technique de produits ou équipements ainsi que leurs aléas de production ou de commercialisation.

Les provisions pour actualisation et révision de prix
Une opération de construction courante se déroule sur quatre à cinq ans, il y a donc lieu de provisionner l’actualisation des honoraires et des frais divers devant être engagés durant cette période, ainsi que la révision du prix des travaux suivant les index BT, TP et divers de la construction.

Les frais financiers
Ce poste comprend les frais d’emprunts pour le financement de l’opération, les différentes taxes dont la TVA.

Les coûts différés
Il s’agit d’anticiper, le plus tôt possible, donc lors de la phase d’élaboration du programme et de son enveloppe financière prévisionnelle, la vie future du bâtiment sous le double aspect de ses usages futurs et de son impact environnemental. On pourrait d’ailleurs parler de « coûts d’exploitation-maintenance » et de « coût environnemental ». L’intégration des coûts différés dans l’EFP de l’opération permet de parler d’évaluation financière en coût global.

2. Le coût global

Le coût global d’une opération immobilière peut se définir comme l’ensemble des coûts engendrés par la conception, la réalisation et le fonctionnement du bâtiment, sur la totalité de son cycle de vie. Du point de vue d’une opération réalisée sous le régime de la maîtrise d’ouvrage publique, il convient de distinguer deux composantes principales du coût global : le coût d’investissement et le coût de fonctionnement.

2.1. Le coût d’investissement

Ce coût rassemble l’ensemble des dépenses engagées par le maître d’ouvrage public depuis l’origine du projet, jusqu’à la conception, la réalisation et la mise en service du bâtiment. Le coût d’investissement comprend les coûts du foncier (acquisition, indemnisation, démolition, dépollution, viabilisation), les coûts d’études, les coûts d’accompagnement de la mission de maîtrise d’ouvrage (assistance à maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre, contrôles, etc.), les coûts des travaux, les coûts d’équipement et les coûts financiers et divers (frais d’emprunt, taxes, assurances, frais de branchement aux réseaux, etc.).

2.2. Le coût de fonctionnement

Ce coût rassemble l’ensemble des coûts différés de l’opération, c’est-à-dire toutes les dépenses effectuées après la mise en service du bâtiment et qui incombent tant au propriétaire qu’aux utilisateurs. Le coût de fonctionnement comprend les coûts de maintenance (entretien courant, maintenance préventive, maintenance curative, gros entretien et renouvellement des équipements), les coûts d’exploitation (consommation d’énergie et d’autres fluides, gestion des déchets, dépenses nécessaires au fonctionnement des activités hébergées dans le bâtiment), le coût des travaux liés à des modifications fonctionnelles du bâtiment, le coût de pilotage de l’ensemble de l’exploitation, et éventuellement le coût de fin de vie (démolition).

Foncier
Achat du terrain ou du bâtiment en cas de réutilisationPrix de vente, évaluation du Service des domaines.
Frais de notaireHonoraires et frais réglementés.
Droits et taxes diversDito.
Permis de construire, taxes diversesDito.
Prestations intellectuelles et frais divers
Maîtrise d’ouvrageComptabilisation des frais internes.
MandatSuivant mission, de 2 à 4 % de l’enveloppe travaux.
Conduite d’opérationSuivant mission, de 1,5 à 3 % de l’enveloppe travaux.
ProgrammationSuivant mission, de 1 à 2 % de l’enveloppe travaux.
Autres formes d’assistance spécialiséesSelon la mission confiée.
GéomètreSelon la mission confiée et l’importance du terrain ou du bâtiment.
Étude de solDito.
Diagnostic amiante, plomb, états parasitairesDito.
Diagnostic archéologiqueSuivant réglementation.
1 % culturelDito.

Frais liés à la consultation de maîtrise d’œuvre :

  • frais de publicité, frais de dossiers
  • commission technique et jury
  • indemnisation des concurrents non retenus
Selon le mode de consultation
Maîtrise d’œuvrePour les petites opérations de 10 à 15 % de l’enveloppe travaux, de 7 à 10 % pour les plus importantes.
Contrôle techniqueSelon la mission, de 1 à 3 % de l’enveloppe travaux.
Coordination Sécurité/Protection de la Santé (CSPS)Selon la mission, de 1 à 2 % de l’enveloppe travaux. Non compris dans la mission de base de la Loi MOP (CPP).
Coordination des Systèmes de Sécurité Incendie (CSSI)Selon la mission, de 0,25 à 0,50 % de l’enveloppe travaux. Non compris dans la mission de base de la Loi MOP(CPP)
Ordonnancement, pilotage, coordination (OPC)Selon la mission, de 1 à 2 % de l’enveloppe travaux. Non compris dans la mission de base de la loi MOP(CPP)

Tableau de synthèse des principaux éléments constitutifs de l’EFP et de leurs modes d’évaluation

Références et sitothèque

  • Évaluer l’enveloppe financière prévisionnelle d’un ouvrage de bâtiment - Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques
  • http://www.lemoniteur.fr

 

Auteur :

REA Bruno

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Concours de la FPT

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Créé le 10 décembre 2019
 

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