• 1. Protection du droit de propriété
  • 1.1. Les éléments de  preuve du droit de propriété
  • 1.2. La résolution des conflits de preuve
• 2. Protection de la possession

Avant  d’évoquer les moyens juridiques au service de la protection de la propriété et de la possession, il importe d’en rappeler les définitions respectives. Le droit de propriété est qualifié de droit réel le plus complet. C’est en effet le droit détenu par un sujet de droit qui porte directement sur une chose. Il existe une définition légale du droit de propriété donnée à l’article 544 du Code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». La possession, quant à elle, correspond à une apparence de propriété qui se manifeste comme un rapport de fait entre une chose et une personne par laquelle celle-ci a la possibilité d’accomplir sur le bien des actes qui, vu de l’extérieur, correspondent à l’exercice d’un droit. 

1. Protection du droit de propriété

L’action en revendication est le moyen judiciaire le plus efficace pour protéger la propriété. Elle suppose au préalable qu’un tiers ait pris possession d’un bien que le demandeur à l’action considère comme sa propriété.
C’est donc une procédure par laquelle une personne tente d’obtenir la restitution d’une chose dont elle se prétend propriétaire.
L’action en revendication concerne directement la protection du droit de propriété. A ce titre, elle se présente comme une action pétitoire.
Les actions pétitoires, dont l’action en revendication fait partie, relèvent de la compétence du tribunal de grande instance.
La principale caractéristique de cette action est son caractère imprescriptible. Il est donc toujours possible d’introduire une action en revendication. Toutefois son caractère tardif multiplie le risque de se voir opposer, par le défendeur, la prescription acquisitive qui est un mécanisme d’acquisition de la propriété par la possession.

La réussite d’une action en revendication est liée à une bonne administration de la preuve du droit de propriété.

1.1. Les éléments de  preuve du droit de propriété

La réussite d’une action en revendication est donc  étroitement dépendante de la capacité à établir la réalité du droit de propriété. A cette fin, plusieurs moyens peuvent être utilisés.

• Le titre de propriété
  Le titre de propriété est un acte juridique qui permet d’établir l’acquisition du bien dont on prétend avoir la propriété.
  Le titre prouve essentiellement la réalité de la transaction. Il doit, pour établir la propriété, contenir l’historique des transferts de propriété sur une durée de 30 ans (délais de la prescription acquisitive) pour démontrer que l’on a acquis le bien d’un véritable propriétaire, qui le tenait lui-même d’un véritable propriétaire, qui le tenait aussi d’un véritable propriétaire…

• Les références cadastrales
  Le numéro de parcelle et le plan cadastral sont également des éléments précieux pour établir notamment l’étendue précise du droit de propriété immobilière.

• Le paiement des impôts fonciers
  Car il est très rare d’acquitter ce type d’impôt alors que l’on n’est pas propriétaire d’un bien.

• La possession
  La possession est un moyen juridique qui permet d’acquérir le droit de propriété par le mécanisme de la prescription acquisitive. Elle peut être utilisée si les conditions permettant d’invoquer cet effet sont cumulativement réunies.
  Il est très fréquent que, dans le contexte d’une action en revendication, ces éléments de preuve soient en conflit.
  Par nature, lorsqu’une action en justice est engagée, chaque partie va tenter d’emporter la conviction du juge sur la réalité de son droit de propriété. Il existe des règles de résolution de conflits entre les différents moyens de preuve.

1.2. La résolution des conflits de preuve

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter en pratique et chacune mérite une attention particulière.   

• Hypothèse n° 1 : chaque partie produit un titre en justice à l’appui de ses prétentions
  • si les titres mentionnent l’identité d’un même vendeur : le titre qui fait foi est celui publié en premier. Depuis le 1er janvier 2013, on ne parle plus du service de la conservation des hypothèques, mais du service de la publicité foncière.
  • si les titres mentionnent l’identité de deux vendeurs différents : les juges se déterminent en analysant le contexte de la vente (mentions contenues dans l’acte, circonstances de la vente, possession invoquée…).

• Hypothèse n° 2 : une seule des parties dispose d’un titre de propriété
  La partie qui invoque le titre doit l’emporter sauf si le défendeur à l’action en revendication parvient à établir qu’il a acquis le bien litigieux par prescription acquisitive grâce à la possession.

• Hypothèse n° 3 : aucune des parties à l’action en revendication n’est en mesure de produire un titre
  En l’absence de titre de propriété, les juges se détermineront en fonction de la possession.
  • si les deux parties se prévalent d’une possession : l’emportera celle qui parviendra à établir la possession la mieux caractérisée (possession de bonne foi, exempte de vice…) ;
  • si aucune des parties ne fait valoir de possession : à défaut de titre et de possession, les juges se déterminent en fonction d’autres éléments de preuve (cadastre, administration fiscale…).

2. Protection de la possession

Les actions possessoires (complainte ; dénonciation de nouvel œuvre et action en réintégration) ont été abrogées par la loi du 16 février 2015. Désormais le possesseur peut utiliser l’action en référé pour mettre fin à un trouble possessoire, c'est-à-dire, un acte ou un fait en contradiction avec la possession.