Par André Lafarie
Dernière à jour : décembre 2018

• 1. Les règles de référence
  • 1.1. Les documents locaux de planification
  • 1.2. Le code de l’urbanisme
• 2. Les outils de mise en œuvre
  • 2.1. Les certificats d’urbanisme
    • 2.1.1. Définition
    • 2.1.2. Procédures et effets
  • 2.2. L’encadrement des constructions et des aménagements
    • 2.2.1. Le permis de construire
    • 2.2.2. Le permis d’aménager
    • 2.2.3. La déclaration préalable
  • 2.3. La concertation du public sur les demandes de permis de construire ou d’aménager

1. Les règles de référence

1.1. Les documents locaux de planification

► Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Le plan local d'urbanisme (PLU) est le principal document applicable aux autorisations d'occupation des sols, notamment au travers des documents graphiques (qui délimitent les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières), du règlement et/ou des orientations d’aménagement.

On notera que les dispositions de la loi ALUR supprimant la possibilité de définition de Coefficients d'Occupation des Sols (COS) et les tailles minimales de parcelles étaient d'application immédiate. Dès lors, toute règle de cette nature qui subsisterait dans des PLU existants est aujourd'hui inapplicable aux autorisations d'occupation du sol.

► La carte communale

La carte communale est un document d'urbanisme qui, en l'absence de POS ou de PLU, délimite les secteurs de la commune ouverts à l'urbanisation dans le respect des principes généraux énoncés à l’article L.160-1 du code de l'urbanisme. Par contre, elle ne fixe pas la réglementation applicable aux autorisations d'urbanisme. Ce sont les dispositions du règlement national d'urbanisme qui s'y appliquent.

► Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) 

En théorie, le schéma de cohérence territoriale (SCOT) n'a pas vocation à être directement opposable dans le cadre de l'instruction des demandes d'autorisations d'occupation des sols.

Toutefois, depuis la loi Engagement National pour l'Environnement du 12 Juillet 2010, dite Loi Grenelle 2, son caractère prescriptif a été renforcé et certaines règles peuvent être directement applicables en l'absence de plan local d'urbanisme ou de document d'urbanisme en tenant lieu (possibilité par exemple de définir par secteur des normes de qualité urbaine, architecturale et paysagère).

Par ailleurs, dans le cadre du document d'orientations et d'objectifs, le SCOT peut désormais encadrer les plafonds de densité résultant de l'application de l'ensemble des règles définies par le plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu, et peut même, dans des secteurs qu'il délimite (en prenant en compte leur desserte par les transports collectifs, l'existence d'équipements collectifs et des protections environnementales ou agricoles), déterminer la valeur au-dessous de laquelle ne peut être fixée la densité minimale de construction.

Par suite, dans ces secteurs, les règles des plans locaux d'urbanisme et des documents d'urbanisme en tenant lieu qui seraient contraires aux normes minimales fixées par le document d'orientations et d'objectifs cessent de s'appliquer passé un délai de vingt-quatre mois à compter de la publication du schéma, de sa révision ou de sa modification.

1.2. Le code de l’urbanisme

Par exception, deux séries de règles peuvent influer sur les autorisations d'occupation des sols :

► Le règlement national d'urbanisme

A l'exception de certaines dispositions d'ordre public (applicables en complément des règles locales d'urbanisme), le règlement national d'urbanisme s'applique dans toutes les communes qui n'ont pas de Plan d'Occupation des Sols, de Plan Local d'Urbanisme ou de document d'urbanisme en tenant lieu.

► La règle d'urbanisation limitée

Cette règle instaurée par la loi SRU pour inciter à l'élaboration des SCOT prévoit que, dans toutes les communes qui ne sont pas couvertes par un SCOT applicable, le plan local d'urbanisme ne peut être modifié ou révisé en vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1er juillet 2002 ou une zone naturelle (article L 122-2 du Code de l'Urbanisme).

Des dérogations sont cependant possibles, sous réserve que l'urbanisation envisagée ne nuise pas à la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers ou à la préservation ou la remise en bon état des continuités écologiques et ne conduise pas à une consommation excessive de l'espace ou à un impact excessif sur les flux de déplacements.

2. Les outils de mise en œuvre

2.1. Les certificats d’urbanisme

2.1.1. Définition

Délivré gratuitement, le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation. C'est un acte administratif qui indique les règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné et fournit des informations sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :

• le certificat d'urbanisme de simple information qui permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain (zonage et règlement   correspondant, servitudes d'utilité publique, liste des taxes et contributions applicables),
• le certificat d'urbanisme opérationnel, qui repose sur un projet présenté par le pétitionnaire et sur lequel il fournit, outre les informations générales précitées, des indications précises sur la faisabilité du projet en question sur le terrain considéré au regard de l'application des règles d'urbanisme, voies et réseaux, existants ou prévus, desservant le terrain).

La réforme des AOS a supprimé la mention de l'état des réseaux existants ou prévus dans le certificat ordinaire, ceci afin d'éviter la consultation des services en charge des réseaux, qui ralentissait sa délivrance de manière exagérée pour un document de simple information.

2.1.2. Procédures et effets

► La demande de certificat d'urbanisme peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain. Cette demande doit être complétée par un dossier dont le contenu est limitativement énuméré sur la notice de demande de certificat d'urbanisme.

► Les délais d'instruction sont dépendants de la nature du certificat : 1 mois pour le certificat de simple information, 2 mois pour les certificats d'urbanisme opérationnel. Sa durée de validité est de 18 mois à compter de sa délivrance (qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel).

► Le certificat d'urbanisme confère des droits acquis à l'égard de son bénéficiaire. Pendant son délai de validité, le demandeur bénéficie en effet du maintien des règles d'urbanisme applicables au jour de sa délivrance. Ainsi, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme, ainsi que les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique) ne peuvent être remis en cause, à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

2.2. L’encadrement des constructions et des aménagements

2.2.1. Le permis de construire

► Définition et champ d'application

Le permis de construire est une autorisation administrative qui permet à toute personne (physique ou morale, publique ou privée) d'édifier une construction après avoir vérifié que la construction envisagée respecte les différentes règles régissant le droit à construire.

Le permis de construire est a priori la règle. Par exception, un certain nombre de travaux sera soumis à une simple déclaration préalable, tandis que d'autres, en raison de leur faible importance ou de leur caractère temporaire, ne feront l'objet d'aucun contrôle au titre de l'urbanisme.

► Procédures et effets

Le dépôt de la demande de permis de construire s'effectue à la mairie du lieu de propriété, sur la base d'un dossier comportant un formulaire, une note descriptive, le plan de situation du terrain, le plan de masse, les élévations et coupes permettant de se représenter avec   précision l'importance et l'aspect des constructions et des documents d'insertion permettant d'apprécier l'impact visuel du projet sur le paysage.

L'instruction de la demande s'inscrit dans le respect de délais stricts que la mairie indique dans le récépissé de dépôt transmis au pétitionnaire.

Si le dossier est complet, le délai d'instruction normal d'un permis de construire est :

• de deux mois pour les maisons individuelles,
• de trois mois pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public...).

Si le dossier est incomplet, l'autorité compétente dispose d'un délai d'un mois pour inviter le demandeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à fournir les pièces complémentaires. Ce dernier dispose alors d'un délai de trois mois pour les remettre au service instructeur. A défaut de quoi, le dossier sera rejeté. Lorsque les pièces complémentaires ont été remises par le demandeur dans le délai imparti, le délai d'instruction court à compter de leur réception.

Passé le délai d'un mois, si l'administration ne s'est pas rendue compte qu'une pièce obligatoire manque, elle peut en solliciter la délivrance auprès du demandeur, mais cette demande ne pourra en aucun cas prolonger le délai d'instruction. Si l'administration ne se prononce pas dans ces délais, le pétitionnaire peut se prévaloir d'un permis tacite, sauf cas très particuliers (projet situé dans un site classé ou dans une réserve naturelle, soumis à enquête publique...).

A la suite du décret du 9 juillet 2015, la Loi Macron prévoit que les permis de construire doivent être instruits dans un délai maximal de 5 mois.

La décision prise à l'issue de l'instruction peut être d'accorder ou refuser le permis. En cas de refus, l'autorité compétente, depuis la Loi Macron, a l'obligation non seulement de motiver sa décision mais aussi d'indiquer l'intégralité des motifs justifiant sa décision.

La loi du 18 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte donne la possibilité à l'autorité compétente de déroger aux règles d'urbanisme pour permettre une isolation par l'extérieur.

Elle s'accompagne de la prescription des taxes d'urbanisme applicables (en l'occurrence, la taxe d'aménagement à compter du 1^er Mars 2011). L'arrêté correspondant est alors publié en mairie et doit également être obligatoirement affiché sur le terrain par le propriétaire.

Cette décision peut, dans un délai de deux mois à compter de l'affichage sur le terrain, faire l'objet d'un recours en annulation devant le tribunal administratif, ceci à l'initiative de tiers (voisins, associations...) ou du préfet au titre du contrôle de légalité. Il est donc recommandé de ne pas entreprendre les travaux avant l'achèvement de cette période de recours.

Le permis de construire a une durée de validité limitée à 3 ans, ce qui signifie que le chantier doit donc être commencé avant ce délai. Une unique prolongation du permis de construire peut être demandée au moins deux mois avant la fin de validité. Une demande formulée moins de 2 mois avant la date reste recevable mais il faut que l'administration réponde avant l'expiration du délai de validité du permis. A défaut, le permis devient irrémédiablement caduc.

À l'ouverture du chantier, le maître d'ouvrage doit déposer en mairie un formulaire de déclaration d'ouverture de chantier (DOC). A l'achèvement des travaux une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux doit être également déposée en mairie. Elle traduit l'engagement du titulaire du permis sur la conformité des travaux réalisés avec l'autorisation délivrée. L'autorité responsable peut alors procéder à des vérifications sur place, dans un délai de 3 mois au-delà duquel elle est réputée n'avoir pas contesté la conformité des travaux.

2.2.2. Le permis d’aménager

► Définition et champ d'application

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Il doit répondre à plusieurs critères cumulatifs :

• une ou plusieurs unités foncières,
• une division du sol, en propriété ou en jouissance,
• l'implantation d'un ou plusieurs bâtiments nouveaux sur chacune des parcelles de la propriété, quelle que soit leur affectation,
• des divisions simultanées ou successives.

Le permis d'aménager constitue la règle pour le lotissement. Par exception, si l'opération ne prévoit pas d'équipements communs, le lotissement est soumis à déclaration préalable. Par contre, avec le décret du 27 février 2014, sont soumis à permis d'aménager tous les lotissements situés en secteurs sauvegardés, en site classé ou dans un site en instance de classement.

► Procédures et effets

La demande de permis d'aménager doit être déposée en Mairie, sur la base d'un dossier comportant des pièces obligatoires, à savoir :

• le plan de situation du terrain et un plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords,
• un plan faisant apparaître la répartition entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs (réponse aux besoins en équipements propres découlant de l'opération projetée) et les terrains destinés à une utilisation privée,
• une notice explicative décrivant le projet d'aménagement et permettant de mesurer son insertion dans le site, le respect de l’environnement et la qualité de l'architecture.

La demande peut ou doit être accompagnée par des pièces complémentaires :

• à l'initiative du demandeur, un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter volontairement des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur,
• le cas échéant, une étude d'impact (de manière obligatoire ou au cas par cas, après avis de l'autorité environnementale),
• l'engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.

L'instruction de la demande s'inscrit dans le respect de délais stricts que la mairie indique dans le récépissé de dépôt transmis au pétitionnaire.

Si le dossier est complet, le délai d'instruction normal d'un permis de construire est :

• de trois mois dans le cas général,
• de quatre mois lorsque par exemple le projet de construction est situé dans un secteur sauvegardé.

Si le dossier est incomplet, l'autorité compétente dispose d'un délai d'un mois pour inviter le demandeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à fournir les pièces complémentaires. Ce dernier dispose alors d'un délai de trois mois pour les remettre au service instructeur. A défaut de quoi, le dossier sera rejeté. Lorsque les pièces complémentaires ont été remises par le demandeur dans le délai imparti, le délai d'instruction court à compter de leur réception.

Passé le délai d'un mois, si l'administration ne s'est pas rendue compte qu'une pièce obligatoire manque, elle peut en solliciter la délivrance auprès du demandeur, mais cette demande ne pourra en aucun cas prolonger le délai d'instruction. Si l'administration ne se prononce pas dans ces délais, le pétitionnaire peut se prévaloir d'un permis d'aménager tacite.

Cette décision peut, dans un délai de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain, faire l'objet d'un recours en annulation devant le tribunal administratif, ceci à l'initiative de tiers (voisins, associations...) ou du préfet au titre du contrôle de légalité. Il est donc recommandé de ne pas entreprendre les travaux avant l'achèvement de cette période de recours.

La cession des lots ne peut intervenir avant l'exécution des travaux imposés au lotisseur par le permis. Celui-ci peut être autorisé à vendre des lots avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits, notamment s'il justifie d'une garantie, donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle.

Les acquéreurs de lots doivent ensuite déposer des permis de construire pour réaliser des constructions. A ce titre, les règles d'urbanisme contenues dans le règlement du lotissement cessent de s'appliquer au bout de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, sauf si la majorité requise des colotis en demandent le maintien. A l'inverse, les droits et obligations des colotis entre eux, ressortant d'un éventuel cahier des charges de cession des terrains, s'appliquent sans limitation de durée.

Pendant un délai de cinq ans à compter de la constatation de l'achèvement du lotissement, le permis de construire ne peut être refusé ni assorti de prescriptions spéciales liées à des dispositions d'urbanisme intervenues après l'autorisation de lotir (sauf modifications liées à l'approbation d'un PLU, modification du règlement et cahier des charges du lotissement par les propriétaires...).

2.2.3. La déclaration préalable

► Définition et champ d'application

La déclaration préalable est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier le respect des règles d'urbanisme. De nature simplifiée par rapport aux systèmes d'autorisations, elle s'applique :

• par exception au permis de construire, pour la construction, modification ou rénovation de toutes les constructions fixes de faible importance,
• par exception au permis d'aménager, pour les lotissements sans équipements communs ou non situés dans un site classé et un espace sauvegardé.

► Procédures et effets

Le dépôt de la demande de déclaration préalable s'effectue à la mairie du lieu de propriété, sur la base d'un dossier comportant un formulaire, le plan de situation du terrain, le "plan de masse" des constructions à édifier ou à modifier, le "plan de coupe" du terrain et de la construction, et enfin en cas de travaux, installations et aménagements un croquis et un plan coté dans les trois dimensions.

L'instruction de la demande s'inscrit dans le respect de délais stricts que la mairie indique dans le récépissé de dépôt transmis au pétitionnaire. L'administration dispose d'un délai d'un mois pour instruire le dossier s'il est complet ou réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec accusé de réception, s'il est incomplet. Dans ce dernier cas, le demandeur dispose alors d'un délai de trois mois pour les remettre au service instructeur.

Si l'administration ne se prononce pas dans ces délais, le pétitionnaire peut se prévaloir d'une déclaration préalable tacite. L'intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.

Cette décision peut, dans un délai de deux mois à compter de l'affichage sur le terrain, faire l'objet d'un recours en annulation devant le tribunal administratif, ceci à l'initiative de tiers (voisins, associations...) ou du préfet au titre du contrôle de légalité. Il est donc recommandé de ne pas entreprendre les travaux avant l'achèvement de cette période de recours.

La durée de validité de la déclaration préalable est de 2 ans. Si les travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire de l'autorisation prévoit d'interrompre le chantier pendant plus d'un an, il peut demander de prolonger sa déclaration préalable d'un an. Cette demande doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de la déclaration préalable.

A l'achèvement des travaux, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux doit être également déposée en mairie. Elle traduit l'engagement du titulaire du permis sur la conformité des travaux réalisés avec l'autorisation délivrée. L'autorité responsable peut alors procéder à des vérifications sur place, dans un délai de 3 mois au-delà duquel elle est réputée n'avoir pas contesté la conformité des travaux.

2.3. La concertation du public sur les demandes de permis de construire ou d’aménager

Avec la loi ALUR, les projets de travaux ou d'aménagements soumis à permis de construire ou à permis d'aménager situés sur le territoire d'une commune couverte par un SCOT, un PLU ou une carte communale peuvent faire l'objet d'une concertation auprès des habitants, des associations locales et autres personnes concernées.

Celle-ci sera réalisée préalablement au dépôt de la demande d'autorisation d'occupation du sol, à l'initiative de l'autorité compétente pour la délivrer ou, avec l'accord de celle-ci, à l'initiative du porteur de projet.

Outre ces deux principaux outils, il existe également l’association foncière urbaine (AFU) et le permis groupé.

L’AFU permet aux propriétaires de terrains attenants de procéder au remembrement foncier et à la réalisation des équipements pour en permettre la constructibilité. Cette procédure est adaptée pour répondre aux enjeux suivants :

• adaptation foncière (découpage parcellaire peu adapté au projet),

• travaux de VRD propres au secteur.

Le permis groupé permet à un aménageur de réaliser un ensemble de constructions et leur viabilisation sur un même terrain. Cette procédure est adaptée pour répondre aux enjeux suivants :

• adaptation foncière (découpage parcellaire peu adapté au projet),
• éventuellement, travaux de VRD propres au projet.