Par Chloé Gauthé
Dernière mise à jour : décembre 2018

1. La question du logement aujourd’hui

1.1. Une situation de crise

La situation du logement est aujourd’hui une situation de crise ; les très nombreuses mesures adoptées ont renforcé les droits sans pouvoir en garantir l’efficacité.

  • Paradoxe des politiques du logement conduites ces dernières décennies : alors que le rythme de la construction avait augmenté, le nombre de personnes en difficulté de logement a lui aussi augmenté, faute d’une offre accessible : aujourd’hui seuls 25% des logements construits sont destinés aux ménages modestes ou pauvres qui représentent pourtant près des 2/3 de la population. La chute de la construction observée depuis 2008 a amplifié cette insuffisance chronique.
  • Blocage du parcours résidentiel qui permettait de passer d’un logement HLM à un logement locatif privé puis à l’accession à la propriété : aujourd’hui, on observe une grande difficulté à sortir du locatif social, mais aussi une grande difficulté pour accéder au secteur locatif social, en particulier dans les grandes agglomérations, faute d’une offre suffisante depuis plusieurs années. La flambée des prix de l’immobilier évince nombre de ménages de la propriété tandis que la hausse des loyers, plus élevée que la hausse des prix, accroît le taux d’effort et que, parallèlement, les aides à la personne ont perdu leur pouvoir solvabilisateur. Les faibles perspectives de mobilité résidentielle sont particulièrement préoccupantes dans les Zones urbaines sensibles. La fondation Abbé Pierre montre chaque année dans ces rapports annuels que la crise économique a suscité une extension de la crise du logement, en suscitant de nouvelles fragilités chez les couches moyennes.
  • La transformation du modèle familial, 8 % des ménages sont des familles monoparentales et 33 % sont composés de personnes seules, a des répercussions fortes sur la question du logement en augmentant la demande.
  • S’ajoute la saturation des dispositifs d’hébergement d’urgence ou d’insertion et le développement des situations de « mal logement » et de « non logement ». Selon le rapport de la fondation Abbé Pierre 2018, on recense plus de 4 millions de personnes en situation de mal logement ou privés de domicile personnel. Si on ajoute les 11 millions de personnes en situation de fragilité à court ou moyen terme, c’est près de 15 millions de personnes qui sont touchées par la crise du logement.
  • Difficulté à demeurer dans un logement et faire face aux dépenses : les FSL départementaux aident 60 0000 à 75 0000 ménages chaque année à se maintenir dans leur logement. Depuis 2000, on assiste à un accroissement important des contentieux locatifs liés aux impayés : 100 000 ménages voient leur bail résilié chaque année pour défaut de paiement, et 10 000 font l’objet d’une intervention effective de la force publique.
  • Problème de l’habitat indigne : 400 à 600 000 logements sont concernés par des risques sanitaires selon le ministère. La fondation Abbé Pierre insiste sur le nombre croissant de copropriétés dégradées.
  • Dans son rapport 2018, la Fondation Abbé Pierre analyse les liens complexes et à double sens entre logement et emploi, et préconise de faire du logement une protection pour limiter les effets de la crise économique et de la transformation du rapport à l’emploi, et de considérer le logement comme un levier pour soutenir le pouvoir d’achat et la consommation des ménages. Le rapport souligne que la situation face au logement est particulièrement préoccupante pour les jeunes privés de soutien familial qui sont conduits à recourir à des solutions précaires. La France métropolitaine compte environ 4,5 millions de logements locatifs sociaux soumis à un loyer réglementé et ouverts aux ménages en fonction des ressources, soit 16 % des 28 millions de résidences principales.

Les logements sociaux relèvent de trois catégories, selon les aides ou agréments accordés par l’Etat et la nature des prêts consentis par la Caisse des dépôts et consignations pour leur construction : le prêt locatif aidé « intégration » (PLAI) finance des logements dont les loyers sont les plus bas, et qui sont réservés aux ménages qui cumulent des difficultés financières et sociales, le prêt locatif à usage social (PLUS) finance la plupart des logements sociaux destinés aux ménages à ressources modestes, le prêt locatif social (PLS) finance des logements conçus pour qu’en zone tendue le loyer soit plus élevé que celui du PLUS mais plus bas que celui du marché. Des subventions de l’Etat sont attribuées aux PLAI et aux PLUS, en fonction d’un zonage selon l’écart entre les loyers de marché et les revenus des personnes, écarts variables selon les territoires.

  • Les collectivités territoriales sont largement impliquées dans la participation financière à la production de logements sociaux ; d’une part par des aides indirectes, notamment celles représentées par l’apport du foncier à titre gratuit ou préférentiel qui est souvent déterminant dans le secteur rural, d’autre part par des interventions directes qui peuvent revêtir plusieurs formes. L’intervention directe des collectivités territoriales en tant que maître d’ouvrage est faible, moins de 5 % des encours habitat de la Caisse des Dépôts et Consignations sont attachés à des opérations initiées par les collectivités territoriales. En revanche, le soutien financier est très diversifié et souvent déterminant ; les départements sont les collectivités les plus contributrices en matière d’investissement tandis que les communes et leurs groupements assurent plus de 70% du financement des collectivités territoriales versés sous forme de subventions d’exploitation.
  • Le PLH (programme local de l’habitat), institué en 1983, est le principal outil de la politique du logement au niveau local et de programmation des investissements à l’échelle d’un territoire. Depuis 2004, il est établi exclusivement par un établissement public de coopération intercommunale sous le contrôle du représentant de l’Etat (préfet), pour l’ensemble des communes membres. C’est un outil de prévision, de programmation et de mise en œuvre des politiques locales de l’habitat qui est défini pour six ans. Il comprend trois volets, l’état des lieux (parc public et privé), l’énoncé des principes et des objectifs, le programme d’actions.

Le PLH doit viser à répondre aux besoins en logements quantitatifs et qualitatifs et en hébergements et à favoriser le renouvellement urbain, la mixité sociale ainsi que la maîtrise foncière. Il doit respecter les orientations du SCOT, schéma de cohérence territorial.

Ainsi, l’EPCI devient l’organisateur des politiques locales de l’habitat, généralement, l'EPCI désigne un animateur, un maître d'œuvre et un maître d'ouvrage.

La réalisation d'un PLH conditionne certaines aides et subventions de l'Etat. Il est notamment une condition de la délégation des « aides à la pierre » par convention aux EPCI.

Enfin, la Cour des Comptes insiste sur la nécessaire mise en cohérence des interventions des divers acteurs (Etat, collectivités territoriales, sociétés HLM, action logement...).

1.2. Les premières réponses apportées à la crise du logement

La loi Besson du 31/5/1990 affirme le principe du droit au logement et du droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant et instaure les PDALPD, plan départementaux d’action pour le logement des personnes défavorisées, ainsi que les FSL, fonds de solidarité logement.

En 1995, le Conseil Constitutionnel va plus loin en liant le droit au logement au respect de la dignité humaine. « La possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent et indépendant est un objectif de valeur constitutionnelle. » (DC 19/1/95)

La loi de lutte contre les exclusions du 29/7/1998 impose une taxe sur les logements vacants, instaure un numéro unique d’enregistrement pour tous les demandeurs de logement HLM, met en place un important dispositif de lutte contre les expulsions, appuyé sur une logique de travail social et de prévention, institue un dispositif de veille sociale obligatoire dans tous les départements sous l’égide du préfet.

L’accueil des gens du voyage. La loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et l’habitat des gens du voyage prévoit l’élaboration et l’approbation, conjointement par le préfet et le président du conseil départemental, d’un schéma d’accueil des gens du voyage, dans chaque département, et l’obligation pour les communes de plus de 5 000 habitants de réaliser les aires d’accueil prévues par ce schéma. La réalisation ou la réhabilitation des aires d’accueil conditionne la mise en œuvre des pouvoirs de police du maire. Les pouvoirs de police spéciale du maire concernant le stationnement des résidences mobiles sont transférés au président de l’EPCI à fiscalité propre compétent en matière d’accueil des gens du voyage sauf dans les communes membres pour lesquelles les maires ont notifié leur opposition à ce transfert.

La loi SRU du 13/12/2000 impose aux communes urbaines un objectif de 20% de logements locatifs sociaux assorti d’un mécanisme de sanctions financières. 

La loi Borloo du 1/8/2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine veut briser les ghettos urbains et lutter contre la dégradation de l’habitat avec un « plan Marshall » pour les banlieues, le PNRU, prolongé jusqu’en 2014.

La loi du 13/8/2004 relative aux libertés et responsabilités locales, renforce considérablement le rôle des collectivités territoriales. Depuis le 1/1/2005, départements et EPCI peuvent devenir délégataires de la gestion des aides publiques destinées au logement locatif social, à la réhabilitation du parc privé et à la création de places d’hébergement. Le préfet peut déléguer au maire tout ou partie du contingent de réservation de logements locatifs sociaux dont il dispose sur la commune. Le département a entière compétence sur le FSL dont les compétences ont été élargies aux impayés d’eau, d’énergie et de téléphone. Les groupements de communes peuvent conclure des accords collectifs avec les bailleurs HLM afin d’organiser le logement de personnes défavorisées.

A noter que la loi MAPTAM du 27 janvier 2014 transfère aux métropoles compétence en matière de politique du logement, aides et actions en faveur du logement social, actions en faveur du logement des personnes défavorisées, résorption de l’habitat insalubre ainsi que l’aménagement, l’entretien et la gestion des aires d’accueil des gens du voyage. 

La loi Borloo du 18/1/2005 de programmation pour la cohésion sociale relance la production de logements locatifs sociaux et de places d’hébergement.

L’ordonnance du 15/12/2005 renforce la lutte contre l’habitat indigne en renforçant les pouvoirs de police du maire et du préfet et le traitement des situations d’urgence.

La loi ENL (engagement national pour le logement) du 13/7/2006 introduit des mesures destinées à favoriser le logement des plus modestes : prêt à taux zéro pour accession sociale à la propriété d’un logement neuf. Cette loi crée les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS), établissements commerciaux d'hébergement agréés par le préfet, dont 30 % des logements doivent être réservés à des personnes en difficulté qui ne nécessitent aucun accompagnement social ou médico-social sur le site. La TVA s’applique au taux réduit (5,5%) pour les opérations de construction et vente de logements neufs dans les quartiers de la rénovation urbaine. Le principe du droit à l’eau et à l’énergie, et à un service téléphonique restreint, est affirmé (L115-3 CASF).

2. Le tournant de la loi DALO du 5 mars 007

Loi adoptée dans l’urgence suite à la mobilisation pour les sans-abris en décembre 2006, la loi DALO marque une avancée significative avec l’instauration d’un droit au logement et d’un droit à l’hébergement opposables, en instaurant pour la première fois une véritable obligation de résultat à la charge de l’Etat ; le dispositif est devenu totalement opérationnel en 2012.

2.1. Le droit au logement opposable

La loi DALO pose le principe de la garantie par l’Etat du droit à un logement décent et indépendant à toute personne qui n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir.

Ce droit s’exerce en 2 temps : d’abord par un recours amiable devant la commission départementale de médiation, ensuite, si cette démarche ne débouche pas sur l’obtention d’un logement, par un recours contentieux dirigé contre l’Etat.

  • Le recours amiable

Une commission de médiation installée dans chaque département est chargée de statuer sur le caractère prioritaire des demandes de logement social non satisfaites par les bailleurs sociaux.

La commission de médiation peut être saisie par différents publics :

  • par toute personne qui, satisfaisant aux conditions réglementaires d’accès à un logement HLM et disposant d’un numéro unique d’enregistrement, n’a reçu aucune proposition adaptée dans un délai anormalement long fixé par arrêté préfectoral (délai moyen en province : 18 mois, à Paris : 6 à 10 ans).
  • la commission peut être saisie sans délai par 5 autres catégories de personnes considérées comme les plus prioritaires ; ce sont les demandeurs de bonne foi en situation critique : dépourvus de logement, menacés d’expulsion sans relogement, hébergés  temporairement, logés dans des locaux impropres à l’habitation, insalubres ou dangereux, ou encore dans des locaux manifestement sur-occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent s’ils ont au moins 1 enfant mineur, s’ils présentent un handicap ou ont une personne à charge handicapée.

La commission de médiation peut entendre toute personne utile, elle reçoit notamment les informations des services sociaux et a le pouvoir d’arbitrer entre les différentes demandes dont elle est saisie. Elle doit désigner dans un délai de 3 mois les personnes qu’elle reconnaît comme prioritaires et auxquelles un logement locatif social doit être attribué en urgence.

Elle doit définir pour chaque demandeur, en tenant compte de ses besoins et capacités, les caractéristiques de ce logement ; elle notifie par écrit sa décision qui doit être motivée.

Puis la commission transmet au préfet la liste des demandeurs pour lesquels un logement doit être attribué en urgence. Le préfet, après avis des maires des communes concernées, (réputé acquis après 15 jours), doit désigner chaque demandeur à un bailleur social, sur lequel il dispose d’un contingent de réservation de logements locatifs sociaux. L’offre de logement doit intervenir dans un délai de 3 mois après la décision de la commission de médiation.

Le préfet doit également informer par écrit les personnes auxquelles une proposition de logement a été adressée sur les dispositifs d’accompagnement social présents dans le département ; en cas d’inaction du bailleur, le préfet peut procéder directement à l’attribution d’un logement.

  • Le recours contentieux

Aujourd’hui, tous les demandeurs qui n’ont pas reçu d’offre de logement passé un délai de 3 mois après la notification de la commission de médiation les reconnaissant comme prioritaires et devant être logés d’urgence peuvent exercer un recours devant le tribunal administratif. Le délai est de 6 mois dans les départements comportant au moins une agglomération, ou une partie d’une agglomération, de plus de 300 000 habitants.

Le recours doit être exercé dans les 4 mois suivants. Pour exercer ce recours, l’intéressé pourra être assisté d’une association d’insertion agréée par le préfet.

Le juge administratif doit statuer en urgence dans les 2 mois suivant la saisine ; il dispose d’un pouvoir d’appréciation pour ordonner ou non à l’Etat de loger le demandeur. Il peut condamner l’Etat sous astreinte financière pour le contraindre à exécuter sa décision ; le produit de l’astreinte est versé au Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement. Le demandeur peut aussi engager une action en responsabilité contre l’Etat pour obtenir une indemnisation.

2.2. Le droit à l’hébergement opposable

La loi DALO a également créé un droit à l’hébergement opposable au profit des personnes les plus défavorisées résidant de façon permanente et régulière sur le territoire français.

  • Le recours amiable

La commission de médiation peut être saisie sans délai par toute personne qui sollicite un accueil dans une structure d’hébergement, dans un logement de transition, un logement foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale et qui n’a reçu aucune proposition adaptée en réponse à sa demande ; elle peut se faire assister par une association. La commission de médiation doit rendre sa décision dans un délai maximum de 6 semaines et transmet au préfet la liste des demandeurs qu’elle juge prioritaires et pour lesquels doit être proposé un hébergement. En retour, le préfet doit proposer dans un délai maximal de 6 semaines une place aux personnes désignées par la commission. Certaines de ces structures (CHRS) sont de la compétence de l’Etat. Sur certaines autres (RHVS), le préfet dispose d’un contingent ou peut disposer de places (maisons relais).

  • Le recours contentieux

Si l’intéressé n’a pas été accueilli dans une structure après un délai de 6 semaines, il peut exercer un recours contentieux devant le tribunal administratif afin que son accueil soit ordonné.
Le TA doit statuer dans un délai de 2 mois à compter de la saisine. S’il constate que la demande a bien un caractère prioritaire et qu’aucune offre d’accueil adapté n’a été proposée, il devra ordonner à l’Etat de loger le demandeur dans une structure d’hébergement. Il pourra également assortir son ordonnance d’une astreinte.

La loi DALO pose le principe du droit au maintien dans une structure d’hébergement d’urgence, « amendement anti-remise à la rue » : toute personne accueillie dans une structure d’hébergement d’urgence doit dorénavant pouvoir y demeurer, dès lors qu’elle le souhaite, jusqu’à ce qu’une orientation lui soit proposée.

La loi unifie également le régime de domiciliation, avec un système unique auprès d’un CCAS ou d’une association agrée par le préfet, qui donne lieu à la remise d’une attestation de domicile.

Le bilan de la loi DALO reste décevant ; la loi est très inégalement appliquée et les départements franciliens reçoivent plus de 63% des recours. En 2013, 91 091 recours DALO ont été déposés devant les commissions de médiation. Seul un ménage sur deux ayant bénéficié d’une décision favorable a obtenu un relogement en 2012 et, pour l’hébergement, c’est moins d’une personne prioritaire sur trois qui a reçu une offre.

Le nombre de recours devant les commissions de médiation augmente et en 2017, il restait à reloger 100 200 ménages déclarés prioritaires et urgents depuis l’application de la loi. Pour la grande majorité, les délais imposés par la loi aux pouvoirs publics sont dépassés.

La situation est critique en Ile de France et le comité de suivi déplore que « l’ensemble des moyens prévus par la loi, (contingent préfectoral et 25% du contingent Action logement) n’aient pas été pleinement mobilisés ».

Le comité de suivi souligne la difficulté pour l’Etat d’avoir la responsabilité de la mise en œuvre du droit au logement, alors qu’il ne dispose pas de tous les leviers, notamment l’urbanisme qui est du ressort des collectivités territoriales.

A noter que la loi MAPTAM du 27 janvier 2014 prévoit la possibilité pour l’Etat de déléguer par convention (6 ans renouvelables) à la métropole qui en fera la demande et si elle dispose d’un programme local de l’habitat exécutoire l’attribution des aides au logement locatif social, la garantie du droit à un logement décent et indépendant (DALO) et la délégation du contingent de réservation préfectoral, la mise en œuvre de la procédure de réquisition, la gestion de la veille sociale, de l’accueil de l’hébergement et de l’accompagnement au logement des personnes en difficulté ainsi que le financement des dispositifs et organismes qui contribuent à ces actions. Toutes ces compétences déléguées par l’Etat seront exercées par la métropole au nom et pour le compte de l’Etat.

En outre, par convention passée avec le département, à la demande de celui-ci ou de la métropole, la métropole pourra exercer à l’intérieur de son périmètre et à la place du département, tout ou partie des compétences d’attribution des aides du FSL (fonds de solidarité logement).

3. La loi ELAN du 24 novembre 2018

La loi Elan, pour Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite "loi logement", est issue d'un projet de loi présenté par Jacques Mézard, l'ancien ministre de la Cohésion des territoires, ainsi que Julien Denormandie, son secrétaire d'Etat. La loi Elan vise à "faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles".

3.1. Le locatif social

Le logement social fait partie des thématiques abordées dans la loi Elan, qui assouplit les conditions de vente des logements HLM. Les occupants des logements sont prioritaires en cas de cession. La vente en bloc de logements sociaux à des acteurs privés, autrement dit la vente de plusieurs logements en lot, est autorisée. Toutefois, les maires des communes déficitaires en logements sociaux disposeront d'un droit de veto. L'objectif affiché par l'exécutif est de porter la vente de logements HLM à 40 000 par an, contre 8 000 actuellement, et d'aider ainsi les sociétés HLM à se refinancer. Les logements cédés resteront par ailleurs comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU, et ce, même pour les communes qui ne respectent pas cette législation. Le produit de la vente des logements HLM devrait être réinvesti à 50% dans la collectivité (commune, l'intercommunalité ou le département), permettant ainsi d'y pérenniser la présence de bailleurs sociaux.

Le gouvernement envisage par ailleurs de procéder au regroupement des organismes HLM. Le texte fixe le seuil à 12 000 logements. La loi Elan ambitionne aussi de favoriser la mobilité des occupants de HLM. L'exécutif prévoit, dans cette optique, que la Commission d'attribution des logements reconsidère le dossier des locataires tous les six ans.

3.2. Le droit de copropriété

L'article 60 de la loi Elan permet au gouvernement de légiférer par ordonnance afin de codifier le droit de la copropriété et de réviser les règles de gouvernance des copropriétés. Cet article prévoit notamment des aménagements et des assouplissements pour tenir compte de la diversité des copropriétés et de leur taille.

Au sujet de la copropriété, la loi Elan prévoit également que les extraits du règlement de copropriété puissent être remis au locataire de manière dématérialisée (en pièce jointe d'un email, par exemple). La loi Elan introduit aussi la possibilité de mise à l'amende des syndics en cas de retard dans la transmission de documents (contrat, devis…) aux copropriétaires. Elle rend également possible le vote par correspondance des copropriétaires ne pouvant se rendre aux assemblées générales. Le texte précise qu'un vote par correspondance "pour" sera automatiquement transformé en vote "contre" en cas "d'évolution substantielle d'une résolution" lors de l'AG.

3.3. L’encadrement des loyers

La loi Elan signe le grand retour de l'encadrement des loyers, dispositif consistant à limiter l'évolution du loyer d'un logement lors de sa mise ou remise en location ou lors du renouvellement du contrat de location, annulé par les tribunaux administratifs de Lille et Paris, où il était expérimenté. Le texte prévoit la poursuite, pour 5 ans, de "l'expérimentation de l'encadrement des loyers privés, dans les zones tendues et sur la base de propositions des collectivités locales, et y favorise la généralisation des observatoires locaux des loyers". Toutefois, la loi n'imposera plus que la totalité de l'agglomération y soit soumise. L'application de l'encadrement des loyers sera conditionnée au volontariat de la commune ainsi qu'à la constatation objective de tensions sur le marché locatif de la ville. A noter également que l'encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et que des sanctions seront prévues. En cas de non-respect du dispositif, et après mise en demeure restée vaine de s'y conformer, le bailleur pourra se voir sanctionné d'une amende jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et jusqu'à 15000 euros pour une personne morale, comme une SCI.

3.4. Le bail mobilité

La création d'un nouveau contrat de location à destination des personnes en mobilité (pour cause de formation professionnelle, apprentissage et stages et volontariat au service civique) faisait partie des promesses de campagne d'Emmanuel Macron. La loi Elan prévoit la création d'un nouveau contrat de location meublée, appelé "bail mobilité", d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Le texte prévoit que les loyers impayés des locataires qui concluent un bail mobilité pour des motifs professionnels soient pris en charge par le dispositif Visale.

3.5. Location saisonnière

La loi Elan prévoit d'accroître les sanctions pénales et financières envers les loueurs qui ne tiennent pas compte de la réglementation en vigueur, comme ceux qui n'enregistrent pas leur meublé de tourisme dans une commune où cela a été rendu obligatoire. Ils s'exposeront à une amende de 5 000 euros, contre 450 euros aujourd'hui. Dans les communes où la réglementation sur le changement d'usage est applicable, le bailleur ne pourra également plus louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d'une même année civile. Sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou en cas de force majeure. S'il dépasse ce plafond sans motif valable, il s'exposera à une amende de 10 000 euros. Idem si la mairie lui demande un décompte de location qu'il ne transmet pas dans le délai légal d'un mois. 

La loi Elan n'oublie pas les plateformes de location saisonnière, qui auront désormais l'obligation de bloquer les locations au-delà de 120 jours par an lorsque l'hôte aura déclaré que le meublé de tourisme constituait sa résidence principale. En cas de non-respect de cette obligation, les plateformes s'exposeront désormais à une amende de 50 000 euros par logement. Enfin, dans les communes où la location saisonnière nécessite une déclaration préalable soumise à enregistrement, les plateformes qui ne mentionneraient pas ce numéro dans les annonces encourront une pénalité de 12 500 euros par logement.

3.6. Transformation de bureaux en logements

Dans l'objectif affiché de "faciliter la transformation de bureaux en logements", la loi Elan introduit un "bonus de constructibilité", c'est-à-dire des droits à construire additionnels (jusqu'à 30%). Les propriétaires pourront également déroger aux contraintes de mixité sociale fixées par les plans locaux d'urbanisme (PLU), hormis dans les villes "carencées" en logements sociaux. "Ce que nous proposons est un véritable progrès alors que jusqu'ici, les propriétaires de ces bureaux préféraient les laisser vacants", se sont félicités Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, son secrétaire d'Etat.

3.7. Réquisition de bureaux vides en hébergements d'urgence

Les parlementaires ont toutefois pris la précaution de préciser que la réquisition de bureaux vides en hébergements d'urgence dans les quartiers prioritaires ne pourrait se faire qu'avec l'accord du maire de la ville, dans le but de ne pas favoriser la concentration de contextes compliqués dans un même périmètre.

3.8. Marchands de sommeil

La loi Elan prévoit la saisie ou la confiscation des indemnités d'expropriation du bien immobilier du propriétaire peu scrupuleux qui fait l'objet d'une enquête ou d'une condamnation pénale. Les parlementaires ont également rendu obligatoires les peines complémentaires d'interdiction d'achat de nouveaux biens immobiliers pour une durée pouvant désormais aller jusqu'à 10 ans, et de confiscation des biens, sauf décision contraire motivée du juge. Les marchands de sommeil condamnés n'auront par ailleurs plus la possibilité d'acheter des biens immobiliers en cas de vente aux enchères.

4. La lutte contre la précarité énergétique

Une définition : la loi portant engagement national pour l’environnement du 10 juillet 2010 donne une définition juridique à la précarité énergétique. « Est en précarité énergétique, une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d’énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat ». La loi intègre la lutte contre la précarité énergétique aux plans départementaux d’action pour le logement des personnes défavorisées. 3,4 millions de ménages seraient concernés, qui consacrent plus de 10% de leurs ressources aux dépenses d’énergie ; 87% de ces ménages sont dans le parc privé, 62% sont propriétaires. La précarité énergétique touche d’abord le milieu rural et les petites agglomérations.

Le plan national de lutte contre la précarité énergétique (janvier 2010), se donne pour objectif de réhabiliter en 8 ans le logement de 300 000 propriétaires modestes avec la mise en place d'un « Fonds national d’aide à la rénovation thermique des logements privés », (FART géré par l’ANAH). Le Gouvernement a installé en 2011 l’Observatoire de la précarité énergétique pour mieux mesurer les phénomènes de précarité énergétique et assurer le suivi des aides.

Il existe depuis 2005 un tarif de première nécessité (TPN) pour le paiement des factures électricité pour les personnes ayant droit à la CMU-C et depuis 2008 un tarif spécial de solidarité pour les factures de gaz. Mais le médiateur national de l’énergie souligne dans son rapport 2010, que si 2 millions de foyers seraient éligibles au TPN, seuls 650000 ont fait valoir leurs droits en 2010.

Le 15 avril 2013 a été promulguée la loi Brottes visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre. Cette loi veut aussi lutter contre la précarité énergétique en identifiant mieux les personnes précaires et en sollicitant du gouvernement pour 2014 un rapport sur la possibilité d’un bouclier énergétique qui ferait en sorte qu’aucun ménage ne consacre plus de 10% de ses revenus à ses besoins d’énergie.

Un décret du 15/11/2013 élargit le champ des bénéficiaires des tarifs sociaux de l’électricité et du gaz. Ces tarifs sont ouverts, pour leur résidence principale, aux personnes physiques titulaires d’un contrat de fourniture d’électricité dont les ressources annuelles du foyer ne dépassent pas le plafond de ressources pour bénéficier de l’aide à l’acquisition d’une couverture complémentaire santé ou dont le revenu fiscal de référence annuel par part du foyer soumis à l’impôt sur le revenu est inférieur ou égal à 2 175 € en métropole. 4 millions de foyers devraient être ainsi concernés.

L’administration fiscale et les organismes de sécurité sociale doivent élaborer un fichier regroupant les bénéficiaires potentiels des tarifs sociaux de gaz et d’électricité et le transmettre aux fournisseurs d’énergie. Le bénéfice des tarifs sociaux d’énergie est étendu aux gestionnaires des logements-foyers et de résidences sociales.

Pendant la trêve hivernale, (du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante), il est interdit aux fournisseurs d’électricité, de chaleur et de gaz d’interrompre (y compris par résiliation de contrat) dans une résidence principale, la fourniture d’énergie pour non-paiement de factures aux personnes ou aux familles précaires ou ayant bénéficié dans les 12 derniers mois d’une décision favorable d’attribution d’une aide du fonds de solidarité pour le logement. Toutefois, la loi permet aux fournisseurs d’énergie de réduire la puissance fournie, sauf pour les ménages titulaires des tarifs sociaux « énergie ». (Décret 27/2/2014)

Les collectivités territoriales organisatrices de services d’eau sont autorisées à mener pendant 5 ans des expérimentations permettant une tarification sociale de l’eau. Les collectivités territoriales définissent les politiques à mettre en œuvre localement pour lutter contre la précarité énergétique, mettent à disposition des moyens financiers et constituent généralement la maîtrise d’ouvrage des projets et dispositifs.

En 2018, 30% de l’ensemble des Français ont restreint le chauffage chez eux pour ne pas avoir de factures trop élevées et 15% d’entre eux ont déclaré avoir souffert du froid dans leur logement au cours du dernier hiver, selon le baromètre 2018 du médiateur national de l’énergie. L’ONPE publie à partir de cette année un indicateur basé sur le taux d’effort énergétique annuel, qui permet une évaluation de la précarité énergétique en 2017 et vient ainsi compléter les données fournies par l’Enquête Nationale Logement, actualisée tous les sept ans. Il correspond au nombre de ménages pauvres et modestes qui consacrent plus de 8% de leur revenu pour payer la facture énergétique du logement. En 2017, ils représentent près de 12% de l'ensemble des ménages, soit 3,3 millions de ménages ou 6,7 millions de personnes. Au regard de ce seul indicateur, le phénomène de précarité énergétique a très légèrement diminué depuis 2013. Le principal facteur de ce recul est lié à la météo (l’hiver 2013 a été particulièrement rigoureux et en 2017, plus doux que la moyenne observée depuis 30 ans). Si l’on corrige l’impact conjoncturel de la météo, ce faible recul du phénomène demeure mais est encore plus modéré, principalement en raison de la baisse des consommations d'énergie dans les logements (amélioration tendancielle des performances énergétiques des logements), dans un contexte où le prix de l’énergie toutes taxes comprises est resté stable jusqu'en 2017.

5. Les orientations récentes de la politique du logement

5.1. Premières mesures

La loi Duflot du 18 janvier 2013 comporte deux volets majeurs : d’une part, l'augmentation de 20 % à 25 % d’ici 2025 de la proportion obligatoire de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants (1500 en Ile de France) situées en « zone tendue » ainsi que la majoration des pénalités, et d’autre part la cession à bas prix, voire gratuite aux collectivités locales, EPCI et sociétés d’HLM, de terrains du domaine privé de l’État pour la réalisation d’opérations de construction de logements sociaux.

Elle permet également une réduction d’impôts de 18 % du prix d’achat d’un logement neuf en zone tendue. En contrepartie, le propriétaire s’engage à mettre son bien en location durant neuf ans à un loyer inférieur de 20 % à celui du marché.

La loi de finances pour 2013 élargit les missions du Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement, FNAVDL alimenté par le produit des astreintes de la loi DALO, à l’accompagnement personnalisé de toute personne en difficulté et durcit la taxe sur les logements vacants en élargissant les zones concernées et réduisant la période de vacances de 2 à 1 an.

Le plan pluriannuel contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale affirme la volonté de construire 150 000 logements locatifs sociaux par an.

5.2. La loi ALUR du 24 mars 2014

La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, est une grande loi cadre dont les dispositions s’efforcent de répondre à la crise du logement. La loi s’attache à combattre la forte augmentation des prix des logements, la pénurie de logements et la baisse de pouvoir d’achat des ménages.

  • Une nouvelle réglementation du contrat de location

La loi réforme la loi de 1989 sur les rapports locatifs. Le bail devra dorénavant être établi conformément à un contrat de location type défini par décret de même que l’état des lieux et le bail devra comporter de nouvelles mentions obligatoires. Le bailleur ne pourra exiger du candidat à la location d’autres pièces justificatives que celles figurant sur une liste exhaustive fixée par décret au risque d’amende administrative. Le délai de préavis du locataire souhaitant quitter le logement est ramené de 3 à 1 mois en zone tendue ainsi que pour tout locataire s’étant vu attribuer un logement social et les bénéficiaires de l’AAH.

Après la mise en place par décret d’un encadrement des loyers le 1er août 2012 dans 38 agglomérations où la situation du logement est particulièrement tendue afin de répondre à l’urgence, la loi ALUR instaure un dispositif réservé aux zones tendues, c’est-à-dire marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement concernant 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Sur ces territoires, qui devront être dotés d’un observatoire local de loyers, les loyers ne pourront dépasser de 20% pour les nouveaux baux, un loyer de référence au mètre carré fixé chaque année par le préfet pour chaque catégorie de logement et par quartier.

Les préfets de département devront ainsi fixer un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré inférieur de 30% au loyer de référence qui déterminera le seuil à partir duquel les loyers sont sous évalués.

  • La réforme des modalités d’attribution des logements sociaux

La loi ALUR pose le principe d’un droit à l’information pour tout demandeur d’un logement social et simplifie les démarches en permettant le dépôt d’une demande en ligne et la constitution d’un dossier unique (même si une demande est faite dans plusieurs départements) accessible à tous les bailleurs et réservataires présents sur le territoire. Les surloyers de solidarité acquittés par les locataires du parc social disposant de ressources supérieures au plafond d’accès pourront servir à réduire les loyers des ménages connaissant des difficultés économiques et sociales.

  • L’amélioration du parc social existant

Diverses mesures visent à lutter contre les pratiques des marchands de sommeil et à enrayer le processus de dégradation des copropriétés. La loi prévoit que les personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine pourront être condamnées à une interdiction d’achat de biens immobiliers destinés à la location pendant une période de cinq ans. De plus, afin de contraindre les bailleurs louant des logements insalubres ou indignes à effectuer des travaux, le texte prévoit une astreinte journalière fixée à 1 000 euros par jour de retard pour les bailleurs qui n’auraient pas effectué les travaux prescrits.

Par ailleurs, le développement de « formes d’habitat alternatives », notamment l’habitat participatif avec deux statuts juridiques possibles, coopérative d’habitants ou société d’autopromotion, est favorisé. Les documents d’urbanisme seront autorisés à définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables (yourte, mobile home, caravane…) pourront s’installer.

  • Le renforcement du rôle des communes et EPCI dans la lutte contre l’habitat dégradé

Les collectivités territoriales ou leurs groupements pourront mener des opérations de requalification des copropriétés dégradées pour lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles en copropriété. Par ailleurs, le projet de loi crée un « permis de louer » : le conseil municipal ou l’EPCI compétent en matière d’habitat pourra délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé.

  • La loi unifie les polices de l’habitat indigne (CGCT : L.5211-9-2)

Les maires des communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière d'habitat transfèrent au président de cet établissement les prérogatives qu'ils détiennent en matière de polices spéciales (polices relatives à la sécurité des immeubles collectifs, à la sécurité des immeubles recevant du public et aux immeubles menaçant ruine). Le préfet pourra transférer également au président de l’EPCI ses propres pouvoirs en la matière.

Le président de l'EPCI pourra, en cas de défaillance du propriétaire, procéder à l'exécution d'office des mesures et travaux prescrits, assurera l'hébergement temporaire et le relogement des occupants aux frais dudit propriétaire.

  • Les EPCI référents en matière d’habitat

Les EPCI compétents en matière d’habitat et disposant d’un PLH pourront se voir déléguer la garantie du droit à un logement décent et indépendant (DALO), qui inclut la délégation de tout ou partie des réservations de logements dont le représentant de l’État dans le département bénéficie et la mise en œuvre de la procédure de réquisition de logements vacants avec attributaire, ainsi que la gestion de la veille sociale, de l’accueil, de l’hébergement et de l’accompagnement au logement de toute personne ou famille sans domicile ou éprouvant des difficultés particulières d’accès au logement.

A noter par ailleurs que l’élaboration des plans locaux d'urbanisme se fera à l'échelle de l'intercommunalité et non plus de la commune. Mais ce transfert ne pourra intervenir si un quart des communes représentant au moins 20% de la population s'y oppose.

  • L’insertion par le logement

Dans la ligne du plan national contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale de janvier 2013, la loi veut favoriser les parcours de l’hébergement au logement en renforçant les SIAO et l’effectivité du droit au logement opposable (DALO) ; ainsi les commissions de médiation pourront saisir le juge afin de demander des délais lorsqu’un demandeur menacé d’expulsion est reconnu prioritaire au titre du DALO.

La loi aligne sur le droit commun la procédure de domiciliation pour bénéficier de l’aide médicale d’Etat.

  • Le renforcement des dispositifs de prévention des expulsions locatives

Les impayés vont être traités le plus en amont possible et le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) est renforcé. Ainsi, la loi instaure pour les bailleurs personnes morales une obligation de signalement des impayés de loyers auprès des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant assignation, sous peine d’irrecevabilité de celle-ci.

La trêve hivernale des expulsions est allongée et s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars, y compris pour les occupants sans droit ni titre.

  • Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

La loi crée le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières qui proposera au ministre de la justice des règles déontologiques pour l’ensemble des professions immobilières et définira le contenu des formations continues obligatoires.

Tags:
Créé par Admin CNFPT le 16 janvier 2019
    
© 2018 CNFPT