Dernière mise à jour : juin 2015

• 1. Le cadre d’intervention des règles communes
  • 1.1. Les hypothèses de contrôle
  • 1.2. Les hypothèses d’absence de contrôle
    • 1.2.1. Les projets dispensés de toute formalité en raison de leur nature ou de leur faible importance
    • 1.2.2. Les projets dispensés de toute formalité en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l'usage auquel ils sont destinés
    • 1.2.3. Les projets dispensés de toute formalité en raison du secret pour des raisons de sécurité
    • 1.2.4. Les autres projets dispensés de toute formalité
• 2. Les règles relatives à la demande
  • 2.1. Les personnes compétentes pour présenter une demande
  • 2.2. Le nombre d’exemplaires du dossier
  • 2.3. Le contenu du dossier
  • 2.4. Le dépôt du dossier et le récépissé
  • 2.5. L’instruction
• 3. La décision
  • 3.1. L’autorité compétente
    • 3.1.1. Le principe : la décision prise au nom de la commune
    • 3.1.2. Les aménagements : les décisions prises au nom de l’Etat
  • 3.2. Le contenu de la décision
  • 3.3. Les mesures de publicité et le caractère exécutoire des décisions
  • 3.4. La durée de validité des décisions
• 4. Le contrôle administratif des décisions
  • 4.1. Le contrôle sur les décisions
  • 4.2. Le contrôle de l’exécution des décisions
    • 4.2.1. Un contrôle général
    • 4.2.2. Le contrôle lié à l’achèvement des travaux
      • 4.2.2.1. La déclaration d’achèvement des travaux
      • 4.2.2.2. Le récolement des travaux
    • 4.2.3. La portée des contrôles

Pour l’ensemble des autorisations d’urbanisme, des règles et procédures communes s’appliquent. Les conditions générales d’intervention sont ainsi définies, en particulier en ce qui concerne le dépôt et l’instruction des demandes.

Les règles communes aux autorisations d’urbanisme s’insèrent dans un cadre d’intervention spécifique (I). Au niveau de la procédure, les règles relatives à la demande (II) et la décision s’enchainent (III). Enfin, le contrôle administratif des décisions permet de s’assurer que le projet est conforme aux règles en vigueur et à la décision intervenue (IV).

1. Le cadre d’intervention des règles communes

Certaines catégories d’autorisations subissent des contrôles (1.1), tandis que d’autres en sont dispensées (1.2).

1.1. Les hypothèses de contrôle

Les contrôles généraux concernent 4 catégories. Il s’agit du permis de construire, du permis d’aménager, du permis de démolir et de la déclaration préalable.

Certains régimes particuliers subsistent, qui concernent par exemple les projets répondant à un objectif de tourisme et de loisirs, ou des permis délivrés pour des constructions saisonnières.

Références : L. 421-1 à L. 421-4 et L. 433-1 du code de l’urbanisme

1.2. Les hypothèses d’absence de contrôle

Certains projets, par dérogation, sont dispensés de toute formalité. Il s’agit des projets dispensés de toute formalité en raison de leur nature ou de leur faible importance (1.2.1), en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l'usage auquel ils sont destinés (1.2.2), en raison du secret pour des raisons de sécurité (1.2.3), ou en raison d’autres hypothèses spécifiques (1.2.4).

1.2.1. Les projets dispensés de toute formalité en raison de leur nature ou de leur faible importance

Sont dispensées de toute formalité, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé ou en instance de classement, les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants : une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres, une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés, et une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés.

Sont également visées les habitations légères de loisirs implantées dans les emplacements mentionnés dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés, es éoliennes terrestres dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à douze mètres ainsi que les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol ne peut pas dépasser un mètre quatre-vingt, et également les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés.

Rentrent aussi dans cette catégorie les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à un mètre quatre-vingts, les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres, sauf s'ils constituent des clôtures situées dans un secteur sauvegardé ou un site classé, les clôtures, en dehors de celles situées dans un secteur sauvegardé ou un site classé ainsi que les clôtures nécessaires à l'activité agricole ou forestière. De même sont concernés le mobilier urbain, les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière, les terrasses de plain-pied, et les plates-formes nécessaires à l'activité agricole, les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés, ainsi que les travaux de ravalement.

Sont aussi dispensés de toute formalité, en raison de leur nature, sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité les murs de soutènement. Il en va de même pour tous les ouvrages d'infrastructure terrestre, maritime, fluviale, portuaire ou aéroportuaire ainsi que les outillages, les équipements ou les installations techniques directement liés à leur fonctionnement, à leur exploitation ou au maintien de la sécurité de la circulation maritime, fluviale, ferroviaire, routière ou aérienne.

Références : L. 421-5 et R. 421-2 à R. 421-4 du code de l’urbanisme

1.2.2. Les projets dispensés de toute formalité en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l'usage auquel ils sont destinés

Par principe, sont dispensées de toute formalité, en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l'usage auquel elles sont destinées, les constructions implantées pour une durée n'excédant pas trois mois.

Toutefois, cette durée peut être prolongée. Ainsi, elle peut être d’un an en ce qui concerne les constructions nécessaires au relogement d'urgence des personnes victimes d'un sinistre ou d'une catastrophe naturelle ou technologique. Il peut aussi s’agir d’une année scolaire en ce qui concerne les classes démontables installées dans les établissements scolaires ou universitaires pour pallier les insuffisances temporaires de capacités d'accueil.

Plus aléatoire, la durée peut aussi être celle de la durée du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des travaux ainsi que les installations liées à la commercialisation d'un bâtiment en cours de construction et pour une durée d'un an en ce qui concerne les constructions nécessaires au maintien des activités économiques ou des équipements existants, lorsqu'elles sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier. De même, peut être prise en compte la durée d'une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive, dans la limite d'un an, en ce qui concerne les constructions ou installations temporaires directement liées à cette manifestation.

A l'issue de cette durée, le constructeur est tenu de remettre les lieux dans leur état initial.

Références : R. 421-5 à R. 421-7 du code de l’urbanisme

1.2.3. Les projets dispensés de toute formalité en raison du secret pour des raisons de sécurité

Sont dispensés de toute formalité, en raison du fait qu'ils nécessitent le secret pour des motifs de sécurité, certaines constructions.

Sont concernées les constructions couvertes par le secret de la défense nationale, et les constructions situées à l'intérieur des arsenaux de la marine, des aérodromes militaires et des grands camps figurant sur une liste fixée par arrêté conjoint du ministre chargé de l'urbanisme et du ministre de la défense.

Sont aussi visées les dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication numérique de la police et de la gendarmerie nationales et les constructions situées à l'intérieur de l'enceinte des établissements pénitentiaires.

Référence : R. 421-8 du code de l’urbanisme

1.2.4. Les autres projets dispensés de toute formalité

Sont dispensés de toute formalité les projets dont le contrôle est exclusivement assuré par une autre autorisation ou une autre législation, ou les projets sur le domaine public maritime immergé au-delà de la laisse de la basse mer.

Les travaux sur les constructions existantes ou les changements de destination ne sont également soumis à aucun contrôle, sauf dans les hypothèses où un permis de construire est expressément imposé, ou un permis d’aménager, ou une déclaration préalable.

Ainsi, par exemple, sont soumis à permis de construire certains travaux, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires. Il s’agit des travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés. Sont aussi visés les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations, et les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière. Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, sont aussi visés les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2.

Références : L. 421-5, R. 421-14 et suivants du code de l’urbanisme

2. Les règles relatives à la demande

De nombreuses règles procédurales concernent la demande : la détermination des personnes compétentes pour présenter une demande (2.1), du nombre d’exemplaires du dossier (2.2), le contenu du dossier (2.3), le dépôt du dossier et le récépissé (2.4), pour ensuite parvenir à la procédure d’instruction (2.5).

2.1. Les personnes compétentes pour présenter une demande

La demande peut être présentée par plusieurs personnes.

Il peut s’agir du propriétaire du terrain, de son mandataire, ou d’une personne attestant être autorisée à exécuter les travaux. Si une situation d’indivision survient, la demande peut être présentée par un co-indivisaire ou un mandataire de l’indivision. Enfin, une personne ayant qualité pour bénéficier d’une éventuelle expropriation pour cause d’utilité publique peut également agir.

Référence : R. 423-1 du code de l’urbanisme

2.2. Le nombre d’exemplaires du dossier

Le nombre d’exemplaires de la demande dépend du type de projet envisagé. Deux exemplaires sont en principe nécessaires pour les déclarations préalables, tandis que quatre sont imposés pour les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir.

Des aménagements sont cependant à prendre en compte, puisqu’un exemplaire supplémentaire doit être intégré quand les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la Défense, ou quand la décision est subordonnée à l’avis ou l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Référence : R. 423-2 du code de l’urbanisme

2.3. Le contenu du dossier

Les pièces à fournir par le demandeur diffèrent selon la nature de chaque décision.

En toute hypothèse, les porteurs de projets et architectes sont directement visés, car beaucoup d’éléments du dossier relèvent de déclarations à effectuer. Ainsi, la surface de plancher du projet doit être déterminée, au même titre que les exigences environnementales, d’assainissement, de construction ou encore de prévention des risques naturels, ce qui implique parfois la conclusion d’agréments.

Références : R. 431-6 et suivants du code de l’urbanisme

2.4. Le dépôt du dossier et le récépissé

Les demandes sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

Le maire affecte un numéro d'enregistrement à la demande ou à la déclaration et en délivre récépissé, lequel précise le numéro d'enregistrement et la date à laquelle un permis tacite doit intervenir, ou, dans le cas d'une déclaration préalable, la date à partir de laquelle les travaux peuvent être entrepris. Le récépissé précise également que l'autorité compétente peut, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier notifier au demandeur que le dossier est incomplet ou notifier au demandeur un délai différent de celui qui lui avait été initialement indiqué, lorsque le projet entre dans les cas le justifiant. Le récépissé indique également que le demandeur sera informé dans le même délai si son projet se trouve dans une des situations où un permis tacite ne peut pas être acquis.

Dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande ou de la déclaration et pendant la durée d'instruction de celle-ci, le maire procède à l'affichage en mairie d'un avis de dépôt de demande de permis ou de déclaration préalable précisant les caractéristiques essentielles du projet. Il transmet le dossier aux diverses autorités compétentes.

Références : articles L. 423-1 et R. 423-1 à R. 423-16 code de l’urbanisme.

2.5. L’instruction

Lorsque la décision est prise au nom de la commune (ou de l’EPCI), l'instruction est faite au nom et sous l'autorité du maire ou du président de l'établissement public. Elle peut être confiée aux services de la commune, d'une autre personne publique, voire, dans certains cas de l’État. Lorsque la décision doit être prise au nom de l'État, l'instruction est effectuée par les services de l'État.

Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet (les éventuelles pièces manquantes devant être réclamées dans le délai d’un mois), ou, lorsque le permis ne peut être délivré qu'après enquête publique, à la réception par l'autorité compétente du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête.

Le délai d'instruction de droit commun est d’un mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes, de trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager.

Ce délai peut être majoré d'un mois lorsque le projet est soumis à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévus par d'autres législations ou réglementations que le code de l'urbanisme, lorsque la décision nécessite une dérogation au PLU, lorsque le projet est situé dans un secteur sauvegardé ou lorsque le projet doit être soumis à l'avis de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles. Il peut être majoré de deux mois dans certains autres cas, notamment lorsqu'il y a lieu de consulter une commission départementale ou régionale. D’autres prolongations peuvent porter le délai à un an dans certains cas. En toute hypothèse, toute majoration ou prolongation du délai d’instruction est notifiée au demandeur.

Références : articles L. 423-1 et R. 423-15 à R. 423-48 code de l’urbanisme

3. La décision

Avant de prendre une décision, l’autorité compétente doit être déterminée (3.1). Le contenu de la décision (3.2) et les mesures de publicité (3.3) permettent d’appréhender la durée de validité des autorisations (3.4).

3.1. L’autorité compétente

En principe, la décision est prise au nom de la commune (3.1.1), mais des aménagements font qu’elle l’est parfois au nom de l’Etat (3.1.2).

3.1.1. Le principe : la décision prise au nom de la commune

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale après le 26 mars 2014 (date de publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové). Dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale avant cette date, le maire est compétent, au nom de la commune, après délibération du conseil municipal. En l'absence de décision du conseil municipal, le maire est compétent, au nom de la commune, à compter du 1er janvier 2017. Lorsque le transfert de compétence à la commune est intervenu, il est définitif.

La commune peut déléguer cette compétence à l’EPCI dont elle fait partie, qui est alors exercée par le président de l’EPCI au nom de ce dernier. Cette délégation de compétence doit être confirmée dans les mêmes formes après chaque renouvellement du conseil municipal ou après l'élection d'un nouveau président de l'établissement public. Le maire adresse au président de l'établissement public son avis sur chaque demande de permis et sur chaque déclaration préalable.

Le maire ou le président de l’EPCI recueille l'avis conforme du préfet si le projet est situé sur une partie du territoire communal non couverte par une carte communale, un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu, ou dans un périmètre où des mesures de sauvegarde peuvent être appliquées, lorsque ce périmètre a été institué à l'initiative d'une personne autre que la commune.

Si le maire ou le président de l’EPCI est intéressé au projet faisant l'objet de la demande de permis ou de la déclaration préalable, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune ou l'organe délibérant de l'établissement public désigne un autre de ses membres pour prendre la décision.

Référence : L. 422- 1 et L. 422-7 du code de l’urbanisme

3.1.2. Les aménagements : les décisions prises au nom de l’Etat

La décision est prise au nom de l’Etat dans deux hypothèses.

La première correspond au cas où la commune ne dispose d’aucun document d’urbanisme, ou à celui dans lequel les communes dotées d’une carte communale ont un conseil municipal qui n’a pas désigné le maire pour agir au nom de la commune.

L'autorité administrative de l'État (maire ou préfet selon le cas) reste également compétente par exception pour les travaux, constructions et installations réalisés pour le compte d'États étrangers ou d'organisations internationales, de l'État, de ses établissements publics et concessionnaire. On retrouve la même idée en ce qui concerne les ouvrages de production, de transport, de distribution et de stockage d'énergie, ainsi que ceux utilisant des matières radioactives, ou encore pour les travaux, constructions et installations réalisés à l'intérieur des périmètres des opérations d’intérêt national. Sont encore à évoquer les opérations de logement situées dans les secteurs arrêtés par le préfet pour atteindre l’objectif de réalisation de logements locatifs sociaux et les logements construits par des sociétés de construction dans lesquelles l'État détient la majorité du capital.

Lorsque la décision est prise par le préfet, celui-ci recueille l'avis du maire ou du président de l’EPCI compétent.

Références : articles L. 422-1 à L. 422-8 et R. 422-1 à R. 422-5 code de l’urbanisme.

3.2. Le contenu de la décision

L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. Le permis ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction, sauf dans certains cas, ou ce silence vaut rejet (travaux sont soumis à l'autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des sites classés ou en instance de classement ou des réserves naturelles, projet portant sur un immeuble inscrit ou un immeuble adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques, projet soumis à enquête publique, etc.).

La décision doit être motivée lorsqu’elle rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, qu’elle est assortie de prescriptions, ou encore qu’elle oppose un sursis à statuer, voire qu’elle comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables.

Lorsque l'autorité compétente est le maire au nom de la commune ou le président de l’EPCI, le permis est exécutoire, lorsqu'il s'agit d'un arrêté, à compter de sa notification au demandeur et de sa transmission au préfet. L’autorité compétente informe le demandeur de la date à laquelle la décision et le dossier ont été transmis au préfet.

Références : R. 424-6 à R. 424-11 du code de l’urbanisme

3.3. Les mesures de publicité et le caractère exécutoire des décisions

Le permis tacite et la décision de non-opposition à une déclaration préalable sont exécutoires à compter de la date à laquelle ils sont acquis. Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.

Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable (cf. ci-dessous 4.2.). En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, un extrait du permis ou de la déclaration est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. Lorsqu'une dérogation ou une adaptation mineure est accordée, l'affichage en mairie porte sur l'intégralité de l'arrêté. L'exécution de la formalité d'affichage en mairie fait l'objet d'une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire.

3.4. La durée de validité des décisions

Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux, est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Le permis de construire, d'aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé pour une année, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Références : articles L. 424-1 à L. 424-9 et R. 424-1 à R. 424-23 code de l’urbanisme.

4. Le contrôle administratif des décisions

Ce contrôle peut s’opérer sur les décisions (4.1) ou sur l’exécution des décisions (4.2).

4.1. Le contrôle sur les décisions

Le contentieux des autorisations d’urbanisme déroge en partie aux règles normales du contentieux administratifs. Ces dérogations visent notamment à réduire les risques d’annulation et à accélérer les projets de constructions, notamment de logements.

La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire.

Référence : L. 424-5 du code de l’urbanisme

4.2. Le contrôle de l’exécution des décisions

Ce dispositif repose sur un contrôle général (4.2.1), un contrôle lié à la déclaration d’achèvement des travaux (4.2.2), la portée des contrôles devant être précisée (4.2.3).

4.2.1. Un contrôle général

Le projet réalisé doit être conforme à la décision obtenue. Un contrôle général est mis en place, mais il est encadré.

Le préfet et les autorités compétentes peuvent exercer des contrôles sur place, avec un droit de visite. Il permet de vérifier la conformité des travaux aux prescriptions des règles en vigueur et du dossier initialement présenté.

Ces autorités peuvent également exercer des contrôles sur pièce. Il permet de se faire communiquer tous les documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments.

Ces contrôles ne peuvent être exercés que pendant trois ans après l’achèvement des travaux.

Référence : L. 461-1 du code de l’urbanisme

4.2.2. Le contrôle lié à l’achèvement des travaux

Dès qu’un projet est réalisé, le porteur du projet doit présenter une déclaration d’achèvement des travaux (4.2.2.1), qui permet de procéder à un récolement des travaux (4.2.2.2).

4.2.2.1. La déclaration d’achèvement des travaux

Une fois que le projet est réalisé, le constructeur doit présenter une déclaration d’achèvement des travaux à la mairie, soit en la déposant, soit en l’envoyant par lettre recommandée, soit en l’envoyant par voie électronique. Le but de cette déclaration est d’attester de l’achèvement des travaux et de leur conformité à la décision délivrée.

Des particularités sont parfois à prévoir. Si les travaux sont réalisés par tranches, la déclaration doit indiquer la nature des travaux achevés selon le programme autorisé. Des normes techniques doivent également être respectées, ce qui implique des attestations fournies par un contrôleur technique. En outre, un document peut attester de la prise en compte des réglementations thermiques et acoustiques.

Références : R. 462-2 et suivants du code de l’urbanisme

4.2.2.2. Le récolement des travaux

Quand la déclaration d’achèvement des travaux est reçue en mairie, les autorités compétentes peuvent de façon discrétionnaire décider de procéder à un récolement des travaux. Les autorités ont alors trois mois pour contester la conformité des travaux aux décisions d’urbanisme délivrées.

Dans certains cas, le récolement est en revanche obligatoire, le délai de récolement est alors porté à cinq mois. Cette intervention est obligatoire lorsque le projet concerne un immeuble protégé au titre du patrimoine naturel ou culturel, qu’il intervient au sein d’un parc national ou d’une réserve naturelle, qu’il concerne des établissements recevant du public ou des travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels.

Une fois ces délais dépassés, les autorités administratives ne peuvent plus contester la conformité des travaux.

Références : L. 462-2 et R. 462-7 et suivants du code de l’urbanisme

4.2.3. La portée des contrôles

L’autorité compétente peut mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. La régularisation de la sanction est donc possible.

Malgré les efforts pour parvenir à une régularisation, les irrégularités peuvent aussi être constatées à l’issue des délais ou lors d’une demande ultérieure d’autorisation. Dans ce cas, des droits peuvent être accordés au propriétaire malgré l’irrégularité de la construction initiale. En effet, si une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou la déclaration préalable ne peut en principe être fondée sur l’irrégularité initiale.

Il en va différemment si la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entrainer une mutilation ou une infirmité permanente, ou si une action en démolition a été engagée. Sont également visées les constructions situées dans un site classé ou un parc naturel, celles situées sur le domaine public, celles réalisées sans permis de construire, et celles situées dans des zones exposées à des risques établis par un plan de prévention des risques naturels.

Dans le cas des constructions réalisées sans permis de construire, le Conseil d’Etat a précisé dans une décision Madame Chantal Gisèle rendue le 3 mai 2011 que dans l'hypothèse où l'autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle a toutefois la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables.

Références : L. 462-2 et L. 111-12 du code de l’urbanisme